王健林：房地產(chǎn)好賺錢時代已過 成平均利潤行業(yè)

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萬達集團董事長 王健林

房地產(chǎn)市場供過于求的大環(huán)境，讓各大房企思考如何轉(zhuǎn)型。萬達集團董事長王健林接受專訪，稱中國房地產(chǎn)行業(yè)好賺錢的時代過去了，今后將成為一個平均利潤行業(yè)。去年以來，萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線接連上市，給他帶來啟發(fā)，也堅定了萬達轉(zhuǎn)型的決心，目標瞄準輕資產(chǎn)路線。

更看重租金增長率

Q：萬達商業(yè)今年的合約銷售目標僅增5%至1680億元，較為保守，是否對今年房地產(chǎn)市場仍保持謹慎態(tài)度?

王健林：我們自己對于房地產(chǎn)市場判斷，希望在中國房地產(chǎn)還沒有真正調(diào)整的時候，我們的庫存能實現(xiàn)全部去化，也就是嚴格“去房地產(chǎn)化”。

我曾說過到了2020年，商業(yè)地產(chǎn)全部凈利潤的三分之二要來自于租金，只有三分之一來自于銷售收入，也可能那時候占比只有30%，所以對于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”，他們(商業(yè)地產(chǎn)管理層)還定得有點增長，我更看重是年底的租金增長多少，在利潤當中占比是什么樣的格局。

無論目標收入如何變化，但凈利一定會保持更高增幅，這是第一個目標;第二，看中凈利當中租金的占比，比如2020年，商業(yè)地產(chǎn)只有1500億元，銷售下降了，但凈利400億元，其中租金達到300億元，那就成功了。

Q：截至目前，刺激樓市的政策頻出，你判斷市場是否會因此發(fā)生轉(zhuǎn)向?

王健林：市場會受益于這幾次政策的調(diào)整，但不可能會有大的變化，受到影響最大的最多就是6-8個城市，北上廣深，再加上成都、武漢等，其他都不會有什么變化。

無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因為土地的供應和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應，用3年時間去庫存，中國地產(chǎn)才能保持進入長時間健康的狀態(tài);但是，如果不供應土地，政府的錢從哪來呢?所以只要形勢好一點，政府一定又會大量推地出來，所以對中國房地產(chǎn)長期趨勢，我認為，好賺錢的時代過去了，今后就是一個平均利潤行業(yè)，而以后(七八年以后)，如果純粹是賣房子，還有可能不如一個平均利潤行業(yè)。

上市啟示是堅定轉(zhuǎn)型

Q：萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線相繼上市之后，對于你有哪些啟示?

王健林：對我們最大的啟發(fā)就是堅定我們走輕資產(chǎn)的這個轉(zhuǎn)型。沒上市之前，萬達是不是要轉(zhuǎn)型，由重變輕只是轉(zhuǎn)型的一個方面，上市之前還看不清。

但上市這一年接觸了很多人，很多基金、投資人、還有經(jīng)濟界人士，都在問我們一個問題，為什么你們一定要自己開發(fā)，自己賣呢，別人拿錢你們來操作，這不是更加安全嗎?

這種問題提得非常多，促使我們覺得整個房地產(chǎn)拐點到了，由過去的趨緊，變成現(xiàn)在供過于求，所以上市最大的收獲就是促使我們盡快實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，更加認清自己應該走的方向。確定轉(zhuǎn)型后，資本市場也給了我們一個比較好的估值，就是雖然利潤沒有發(fā)生變化，但是資本市場相信我們今年會有調(diào)整。

同樣，院線上市也是起了這個作用，使我們更加堅定轉(zhuǎn)型的決心，2014年商業(yè)地產(chǎn)248億的凈利潤，院線8億的凈利潤，是三位數(shù)的零頭，收入40多億，商業(yè)地產(chǎn)2000億，市值卻要趕上商業(yè)地產(chǎn)的一半了，我們內(nèi)部反復開會，研究資本市場的導向，就是說傳統(tǒng)模式一定要堅決拋棄。

我總結(jié)就是要做三件事：做新的事，做高(高科技)的事，第三個要做網(wǎng)(互聯(lián)網(wǎng))的事，我們一定要往這方面轉(zhuǎn)型。之前也做了一些預判，今年上半年我們拿地很猛，但不是買地了，而是開始拿別人錢進行投資了。相當于我是管家，但投資風險已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去了，然后所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市最大的收獲，就是堅定轉(zhuǎn)型。

Q：有沒有新的挑戰(zhàn)和風險?

王健林：上市之后最大的風險我覺得在于行為短視，總會受到股價走勢的影響。

商業(yè)地產(chǎn)剛上市，跌破發(fā)行價有一段時間，有些同事就特別著急，我當時就說我可以忍受兩到三年股價低迷，但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發(fā)兩個年報，只要有兩個年報證明我們走的路是正確的，資本市場一定會重新布置。實踐證明還沒等到那個時候呢，就已經(jīng)看到了(股價上漲)。

輕資產(chǎn)采用分享模式

Q：萬達的輕資產(chǎn)被反復提起，如何解讀?如何操作?

王健林：萬達的目標是到2020年，萬達廣場達到400家，到了2025年，10年時間萬達廣場開業(yè)要達到1000家。

我們突然發(fā)現(xiàn)地級城市和重要縣級市存有空白，在分析這些年我們投資在這些區(qū)域的時候，發(fā)現(xiàn)回報也是相當不錯。我們突然發(fā)現(xiàn)了一個機會，在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮(zhèn)，不要說現(xiàn)代化購物中心，連個多廳的電影院都沒有，發(fā)展極度不平衡。

我們也在想，這些地方?jīng)]有需求嗎?有需求但為什么沒人去?第一個原因，跟我們自己的模式一樣，受限于它的房產(chǎn)價格;第二，受限于招商人，去不了，這兩點打通之后，就會成為我們的優(yōu)勢。

但是絕對不能搞房地產(chǎn)銷售模式，那些地方的房價最多就三四千元，成本就要3500元，利潤只有一百到兩百元，根本無法持續(xù)。但是改成投資模式就可以。采取分享模式，就是我不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠你的成本。

我們的商業(yè)模式這么多年的運營，已經(jīng)把所有的輕資產(chǎn)模型測算出來了。

相信“穩(wěn)賺一號”受歡迎

Q：“穩(wěn)賺一號”作為萬達新推出的互聯(lián)網(wǎng)眾籌金融產(chǎn)品，和過去的P2P產(chǎn)品有什么不同?

王健林：過去P2P是這樣的，募集眾籌的錢，再放貸給別人，但是放貸過程有些不靠譜，所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢(去年底萬達投資20億元控股快錢)搭建的平臺，眾籌之后再投給自己的萬達廣場，從而形成一個良性循環(huán)，相當于左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。

隨著近期的降息，我自己判斷這將會是一個極其受歡迎的產(chǎn)品，大家給這個產(chǎn)品起名叫“穩(wěn)賺一號”就能看出來?，F(xiàn)在預期年收益不低于12%(分紅+資產(chǎn)出售)，我們自己預計肯定在20%以上，現(xiàn)在是4+3模式，原則上第四年賣掉，最遲第七年賣掉，其實到了第四年以后，不用擔心，海外基金就會頻頻進入。

這條路如果走得好，我們連發(fā)兩期，預計一期50億元，如果收效良好，不排除萬達今后就不再和外部的投資機構合作，可能我們商業(yè)地產(chǎn)就只和內(nèi)部的快錢合作。