周安橋：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)審慎樂(lè)觀

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九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席 周安橋

當(dāng)李嘉誠(chéng)選擇拋售物業(yè)撤離中國(guó)時(shí)，其他香港開(kāi)發(fā)企業(yè)卻選擇更深入地參與到內(nèi)地的開(kāi)發(fā)建設(shè)中去，比如九龍倉(cāng)。

在香港，作為香港引領(lǐng)潮流時(shí)尚的購(gòu)物中心代表，海港城、時(shí)代廣場(chǎng)正在吸引越來(lái)越多的內(nèi)地人前來(lái)購(gòu)物，而與此同時(shí)，其締造者的九龍倉(cāng)正在大步邁向內(nèi)地市場(chǎng)。如何適應(yīng)內(nèi)地的市場(chǎng)，再現(xiàn)海港城和時(shí)代廣場(chǎng)的成功?這家有著上百年歷史的香港商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇廣交朋友，與內(nèi)地企業(yè)合作共贏。

近日，在上海，九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋，詳解九龍倉(cāng)中國(guó)內(nèi)地發(fā)展之道，在周安橋看來(lái)，“合作共贏”是九龍倉(cāng)內(nèi)地發(fā)展的重要策略，“在合作項(xiàng)目中，我們定位于‘做一個(gè)好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重，合作很愉快，我們會(huì)不斷地合作下去。”

期望與中交達(dá)成合作

2月5日上午11點(diǎn)30分，周安橋比預(yù)定時(shí)間提前二十分鐘來(lái)到上海ChefMK西餐廳，這是間西式風(fēng)格的餐室：赭紅色木地板，長(zhǎng)餐桌。一襲深色西裝沒(méi)打領(lǐng)結(jié)的周安橋面色紅潤(rùn)，神情輕松，并不回避各種敏感話題，比如融綠。但相比于過(guò)往，周安橋更愿意展望九龍倉(cāng)未來(lái)在內(nèi)地的發(fā)展。

去年下半年，融綠事件頻頻曝光，也讓作為綠城大股東的九龍倉(cāng)同樣被推到聚光燈下。去年11月底，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)管理權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)更是一波三折，有消息指出九龍倉(cāng)集團(tuán)派出副主席周安橋調(diào)停宋衛(wèi)平與孫宏斌的紛爭(zhēng)。時(shí)隔3個(gè)月之后，融綠事件已經(jīng)塵埃落定，對(duì)于當(dāng)時(shí)的細(xì)節(jié)，周安橋不愿意多談，“這些都是媒體寫(xiě)的”。

針對(duì)近日九龍倉(cāng)出價(jià)70億收購(gòu)上海融綠股權(quán)的消息，周安橋表示不予置評(píng)。但對(duì)融創(chuàng)收購(gòu)綠城事件引入中交(中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)的簡(jiǎn)稱(chēng))的結(jié)果，周安橋表示滿(mǎn)意。“中交是一家央企，而且很可能會(huì)對(duì)綠城以后的業(yè)務(wù)有所發(fā)揮，這也是出乎我們意料的，九龍倉(cāng)期待中交進(jìn)來(lái)以后對(duì)綠城是正面的影響。”

三分之一項(xiàng)目是合作

事實(shí)上，選擇與人為善，廣交朋友，已經(jīng)成為九龍倉(cāng)1994年進(jìn)入內(nèi)地樓市以來(lái)一直堅(jiān)持的理念。九龍倉(cāng)始終認(rèn)為，相比內(nèi)地其他的房地產(chǎn)企業(yè)，九龍倉(cāng)集團(tuán)在許多城市都是后進(jìn)者，因此集團(tuán)在布局內(nèi)地業(yè)務(wù)的時(shí)候，選擇與其他深耕房企合作。也正因?yàn)楹献髦罚尵琵垈}(cāng)得以相對(duì)輕松地開(kāi)辟新的發(fā)展區(qū)域，比如北京。

2012年2月，九龍倉(cāng)聯(lián)合招商地產(chǎn)拿下大望京地塊，開(kāi)發(fā)臻園項(xiàng)目，順利打入北京市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)3年的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，臻園以50億元的業(yè)績(jī)?nèi)〉?014年北京銷(xiāo)冠，也成為九龍倉(cāng)利潤(rùn)最好的項(xiàng)目之一。2015年新年伊始，九龍倉(cāng)再次聯(lián)合招商地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)及深圳平安，采用聯(lián)合體的形式，以86.9億元的價(jià)格競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)兩宗地塊。

目前九龍倉(cāng)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的總營(yíng)業(yè)資產(chǎn)約達(dá)1500億港元，進(jìn)入中國(guó)15個(gè)城市，主要集中在北京、上海、杭州、成都等一二線城市。

“按項(xiàng)目數(shù)量來(lái)計(jì)算，和招商合作得最多，有12個(gè)項(xiàng)目，其次是中海。按銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，九龍倉(cāng)三分之二銷(xiāo)售額是自己操盤(pán)，三分之一是合作。”周安橋表示。

多開(kāi)渠道、廣交朋友

中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)雖然廣闊，然而，如何克服“水土不服”，是所有外來(lái)企業(yè)必須攻克的難題。

“房地產(chǎn)是本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)”，周安橋坦言，“九龍倉(cāng)或者香港其他公司、海外公司，在國(guó)內(nèi)做很本地化的生意——地產(chǎn)時(shí)，相對(duì)來(lái)講地氣接得不夠多，最了解本地市場(chǎng)的一定是當(dāng)?shù)氐墓尽?rdquo;

沒(méi)有內(nèi)地房企廣闊人脈與市場(chǎng)的天然熟悉度，九龍倉(cāng)選擇“多開(kāi)渠道，廣交朋友”的行事策略，尤其在住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展上，九龍倉(cāng)表現(xiàn)了強(qiáng)烈的合作意愿。

目前，九龍倉(cāng)在內(nèi)地城市發(fā)展的64個(gè)項(xiàng)目中，選擇與其他房企合作的項(xiàng)目為25個(gè)，占到內(nèi)地項(xiàng)目的三分之一，其中合作開(kāi)發(fā)的投資物業(yè)只有一個(gè)，其他合作項(xiàng)目多是住宅項(xiàng)目。

在九龍倉(cāng)的“中國(guó)合伙人”中，包括了招商地產(chǎn)、中海、綠城、萬(wàn)科、融創(chuàng)等內(nèi)地一線房企，在北京、天津、上海、重慶、杭州等城市展開(kāi)合作開(kāi)發(fā)，成為與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作最多的香港公司，九龍倉(cāng)也成為“最了解中國(guó)房地產(chǎn)”的房企。

“每家公司都有其特點(diǎn)，我們最喜歡某些方面比我們強(qiáng)的公司。我們希望每一次合作，都能學(xué)到一些東西。”周安橋說(shuō)：“‘廣交朋友’是我們?cè)趦?nèi)地發(fā)展的重要原則。最近幾年來(lái)，我們是跟內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作最多的香港公司，在合作項(xiàng)目中，我們定位于‘做一個(gè)好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重，合作很愉快，我們會(huì)不斷地合作下去。”

Q：對(duì)于剛剛過(guò)去的2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)，您如何評(píng)價(jià)?

周安橋：2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了起伏，這是市場(chǎng)規(guī)律，我們隨行就市，透過(guò)靈活彈性的銷(xiāo)售策略，對(duì)一些城市的部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，基本完成了年初設(shè)定的目標(biāo)。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和局部地區(qū)的住宅庫(kù)存積壓使我們?cè)谶@些城市的拿地策略相對(duì)謹(jǐn)慎，但我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍是審慎樂(lè)觀的。

Q：九龍倉(cāng)今年在內(nèi)地發(fā)展策略是什么?

周安橋：九龍倉(cāng)集團(tuán)一直非?？粗乇本⑸虾５纫痪€城市的機(jī)會(huì)，一直在尋找合適的地塊，按照集團(tuán)的規(guī)劃，未來(lái)我們依然堅(jiān)持兩條腿走路的策略：一、依靠我們?cè)谙愀酆８鄢桥c時(shí)代廣場(chǎng)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展我們自持的“投資物業(yè)”，比如IFS系列;二、按著個(gè)別項(xiàng)目的回報(bào)率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。

Q：北京的土地變得非常稀缺房?jī)r(jià)也比較高，您對(duì)北京市場(chǎng)如何評(píng)價(jià)?

周安橋：此次北京聯(lián)合拿地，符合九龍倉(cāng)的投資原則，在北京三環(huán)以?xún)?nèi)可以出讓的住宅用地已經(jīng)很少，因此機(jī)會(huì)難得。至于北京的市場(chǎng)，即使政府不取消限購(gòu)政策，潛力依然很大，態(tài)勢(shì)很好。正因?yàn)槿绱?，北京的土地變得非常稀缺，?xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格也達(dá)到較高水平，九龍倉(cāng)會(huì)按著個(gè)別項(xiàng)目的回報(bào)率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。

設(shè)置退出機(jī)制

借“合伙人”抱團(tuán)成長(zhǎng)初衷雖然美好，但現(xiàn)實(shí)中，因利益分配不平衡、合伙人角色轉(zhuǎn)變、理念沖突等中國(guó)式拆伙的現(xiàn)象同樣并不少見(jiàn)。如何做一個(gè)好的合伙人?作為九龍倉(cāng)內(nèi)地住宅板塊負(fù)責(zé)人的周安橋，一方面除了堅(jiān)持財(cái)務(wù)投資者的定位，一般不干預(yù)合作伙伴操盤(pán)，另一方面則在合作之初就明確各方的分工，設(shè)立退出條款。

“設(shè)置退出機(jī)制對(duì)香港公司來(lái)講是很正常的。但是對(duì)內(nèi)地很多公司來(lái)說(shuō)，可能會(huì)說(shuō)還沒(méi)有合作，就已經(jīng)把退出機(jī)制想好了，不太理解，我們要費(fèi)不少精力去解釋。當(dāng)然，合作過(guò)一兩次以后就很習(xí)慣了，退出機(jī)制就是合作協(xié)議的一部分，沒(méi)有惡意在里面。”周安橋表示。

“2012年九龍倉(cāng)入股綠城是一個(gè)偶然機(jī)會(huì)，九龍倉(cāng)抓住了。九龍倉(cāng)作為香港企業(yè)，希望通過(guò)綠城，使九龍倉(cāng)在內(nèi)地的發(fā)展更接地氣，學(xué)習(xí)更多本土經(jīng)驗(yàn)。”周安橋表示，“我們有一個(gè)約定，在100%負(fù)債率以下九龍倉(cāng)盡可能不用否決權(quán)，100%以上或者有事情可能會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率超過(guò)100%，九龍倉(cāng)有否決權(quán)，基本上這兩年九龍倉(cāng)沒(méi)有使用過(guò)否決權(quán)，因?yàn)闆](méi)有碰到這個(gè)線。”

在原則問(wèn)題上堅(jiān)持的同時(shí)，實(shí)踐操作中，九龍倉(cāng)更愿意用協(xié)商、溝通而非投票的方式解決。周安橋表示：“如果一有分歧，合作各方就根據(jù)股權(quán)比例投票決定，不僅傷感情，而且不利于未來(lái)繼續(xù)合作，我們的方式是大家坐在一起溝通、協(xié)商，事實(shí)上證明這種方式是有效的。”

回歸一線城市

2014年九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地發(fā)展順利，全年銷(xiāo)售額為220億元人民幣，基本達(dá)到年初擬定的目標(biāo)。在2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，九龍倉(cāng)也在改變自己拓展方向，重點(diǎn)回歸一線城市。

“九龍倉(cāng)這兩年來(lái)對(duì)一線城市比較有興趣，上海、北京、廣東”，周安橋表示，九龍倉(cāng)可能還會(huì)考慮減少城市布局，“現(xiàn)在基本上不會(huì)去一些三線、四線偏遠(yuǎn)的城市，也盡可能不去房?jī)r(jià)在一萬(wàn)塊以下的地方。”

周安橋表示，近兩年九龍倉(cāng)相對(duì)拿的地要少一些，更多的會(huì)瞄準(zhǔn)并購(gòu)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)調(diào)整幾年后必然會(huì)出現(xiàn)整合，接下來(lái)將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)并購(gòu)的好機(jī)會(huì)，“對(duì)九龍倉(cāng)來(lái)講，可能會(huì)保留多一點(diǎn)現(xiàn)金等這方面的機(jī)會(huì)，而不是在拍賣(mài)市場(chǎng)上無(wú)節(jié)制地去搶地。”

九龍倉(cāng)集團(tuán)實(shí)力雄厚，透過(guò)多年來(lái)的創(chuàng)優(yōu)增值及不斷投資，以香港海港城、時(shí)代廣場(chǎng)和內(nèi)地國(guó)金中心(IFS)為代表的九龍倉(cāng)投資物業(yè)賬面值已于2014年躍居全球前三名。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉(cāng)內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)，如目前正在內(nèi)地核心城市以香港海港城為模板開(kāi)發(fā)五個(gè)IFS項(xiàng)目，分別在成都、無(wú)錫、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州。

周安橋預(yù)計(jì)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的比重將逐步增加，總面積將超過(guò)香港。預(yù)計(jì)2015年九龍倉(cāng)集團(tuán)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)30%，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)有30%的租金增長(zhǎng)，5年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額占集團(tuán)總量的30%以上。