時(shí)評(píng)：新城新區(qū)健康發(fā)展的方法論

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新城新區(qū)健康發(fā)展的方法論

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，中國(guó)的城市發(fā)展需要更大的發(fā)展空間。于是，各種新城新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但新城新區(qū)的發(fā)展水平呈現(xiàn)了不均衡的特點(diǎn)。很多新城新區(qū)淪為“睡城”、“鬼城”，產(chǎn)業(yè)聚集和人口導(dǎo)入陷入僵局。對(duì)于新城新區(qū)的如何能夠健康發(fā)展，政策、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)如何落地?企業(yè)、人才、管理者怎樣協(xié)調(diào)分工?在中國(guó)新城新區(qū)健康發(fā)展論壇中，行業(yè)專家、知名企業(yè)、新區(qū)管理者匯聚一堂，共商大計(jì)。

Q：在目前的政策環(huán)境下，新城新區(qū)如何健康發(fā)展?

天津市武清區(qū)商務(wù)區(qū)副總經(jīng)理武桂寶：近兩年，京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的政策頻出。在政策的引導(dǎo)下，京津冀在基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程領(lǐng)域取得了許多進(jìn)展和突破。但在新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位上，還缺乏統(tǒng)一的分工協(xié)調(diào)。目前各個(gè)新區(qū)存在一些同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，有限的企業(yè)資源、資金和勞動(dòng)力無(wú)法達(dá)到集約、集中和優(yōu)化的配給。另一方面，京津冀還需要破除地方政策壁壘，像北京、天津都實(shí)行對(duì)外地機(jī)動(dòng)車限行政策。如果實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展，這樣的地方生活微配套區(qū)域一體化還急需加強(qiáng)。

北京豐臺(tái)科技園投資控股有限公司總經(jīng)理陳亞輝：新城開發(fā)絕大多數(shù)都是通過(guò)征用集體土地來(lái)進(jìn)行的，涉及跟集體及原有集體組織的利益共享問(wèn)題?，F(xiàn)在國(guó)家政策支持建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，如果按照傳統(tǒng)土地征收模式做下去，集體經(jīng)濟(jì)組織或者是被征地拆遷的個(gè)人只是享受了一次性收益，沒(méi)有享受到長(zhǎng)久收益和增值收益。集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)工作的配合度不是特別好，不利于新城整體的發(fā)展。如何確定國(guó)家、集體以及被征地個(gè)人之間利益共享的問(wèn)題。我們做科技園區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)做一些探索，下一步可能和集體經(jīng)濟(jì)組織共同組成合作主體，進(jìn)行土地開發(fā)。

榮邦瑞明城市中國(guó)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)李偉：就我們對(duì)城市消費(fèi)者研究來(lái)看，很多省會(huì)城市都屬于消費(fèi)型，從人口角度來(lái)看卻屬于凈流出型。而很多城市規(guī)劃和城市定位都是圍繞人口來(lái)做。圍繞人口來(lái)做規(guī)劃，會(huì)面臨人口基數(shù)怎么判斷的問(wèn)題，往往存在誤差，影響科學(xué)規(guī)劃。所以，我認(rèn)為未來(lái)做城市規(guī)劃，應(yīng)該以城市消費(fèi)者的概念來(lái)作為基數(shù)。搞產(chǎn)業(yè)定位圍繞這樣的核心概念去研究，然后進(jìn)行城市定位，確定新區(qū)規(guī)模。

戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛：產(chǎn)業(yè)投資是一種進(jìn)化過(guò)程。開始是相對(duì)低級(jí)的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，下一步是資本密集型，最后是技術(shù)和信息類型產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和投資上想一步登天，直接從信息行業(yè)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)入手，我認(rèn)為有些投資不適合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。另外，新城新區(qū)一定要注重基礎(chǔ)建設(shè)，包括軌道交通和配套設(shè)施的建設(shè)。這些要走在房地產(chǎn)建設(shè)前面。這樣再發(fā)展房地產(chǎn)，有充分的配套前提下，這一區(qū)域已經(jīng)非常宜居了。

Q：在新城新區(qū)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以怎樣的角色參與?

北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司副總裁、北京科技園建設(shè)集團(tuán)總經(jīng)理郭瑩輝：我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級(jí)為城市運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)該是新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)力量。第一，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在迫切需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和角色轉(zhuǎn)變。第二，政府投資建設(shè)城市的職能逐步在退出，迫切需要市場(chǎng)的力量來(lái)接替和填充這樣的空白。從開發(fā)商中轉(zhuǎn)化一批有城市開發(fā)能力，有承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的開發(fā)商介入這個(gè)空白。第三，新城新區(qū)應(yīng)該有相對(duì)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)業(yè)生態(tài)、城市的功能設(shè)計(jì)、城市的建設(shè)控制等若干方面。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建立便于在開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商與政府的合作中界定雙方的職能。第四，我們現(xiàn)在的土地和政府的職能間應(yīng)該有新的政策體系，來(lái)為政企新一輪的PPP合作奠定基礎(chǔ)。

中南房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁袁暉：中南建設(shè)從2008年起發(fā)展新城新區(qū)業(yè)務(wù)，我們選擇新城新區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)主要看產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因?yàn)闆](méi)有把產(chǎn)業(yè)做好的新城新區(qū)要么是睡城，要么是死城。我們做新城新區(qū)有兩種方式：一是整合資源做我們自己的產(chǎn)業(yè)園;二是跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)在哪里落地，我們就去哪做新城和相應(yīng)的配套。

中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁潘鋒：在十多年的發(fā)展中，我們沒(méi)有做很多地產(chǎn)項(xiàng)目，主要為地方政府招商引資。整理投資，吸引金鳳凰企業(yè)來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們要以國(guó)家和社會(huì)發(fā)展為己任。無(wú)論是做孵化器還是產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，我們要培養(yǎng)出來(lái)一些具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)企業(yè)，讓這些企業(yè)發(fā)揮引導(dǎo)和創(chuàng)新作用。給年輕人一些機(jī)會(huì)，不要把大量的精力都放在擴(kuò)展園區(qū)上。簡(jiǎn)單地發(fā)展和大量囤地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，精細(xì)化管理的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。目前迎著國(guó)家的科技星火計(jì)劃，努力培養(yǎng)本地企業(yè)。

Q：新城新區(qū)的建設(shè)中，如何運(yùn)用PPP模式解決融資問(wèn)題?

北京豐臺(tái)科技園投資控股有限公司總經(jīng)理陳亞輝：現(xiàn)在作為政府的開發(fā)平臺(tái)，我們和機(jī)構(gòu)合作探索PPP模式在產(chǎn)業(yè)新區(qū)開發(fā)應(yīng)用的問(wèn)題。比較大膽的設(shè)想是通過(guò)多家相關(guān)單位和我們共同合作，把我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的PPP化。目前遇到比較大的困難，還沒(méi)有找到好的方法。因此，我們只做了基礎(chǔ)設(shè)施可盈利的部分PPP模式，比如我們的能源中心。我認(rèn)為，一些區(qū)域內(nèi)能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的部分是可以考慮PPP的問(wèn)題。

民生證券研究院的院長(zhǎng)管清友：地方政府在參與PPP過(guò)程當(dāng)中如何轉(zhuǎn)變角色，法律如何約束地方政府的角色。政府作為PPP參與一方，不能只是享有高高在上的裁決權(quán)。企業(yè)最擔(dān)心地方政府在PPP建設(shè)當(dāng)中的違約風(fēng)險(xiǎn)。在以往PPP模式當(dāng)中，一條公路本來(lái)承諾收費(fèi)，結(jié)果沒(méi)過(guò)幾年就取消了收費(fèi)，這樣的情況時(shí)有出現(xiàn)。現(xiàn)在看到財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委也出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見，我想需要幾個(gè)案例給市場(chǎng)信心。

中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理李杜淵：在參與新城的建設(shè)中，企業(yè)面臨投資回報(bào)期和項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問(wèn)題。在和政府合作PPP模式項(xiàng)目中，項(xiàng)目周期控制權(quán)在當(dāng)?shù)卣稚?。談到PPP模式，協(xié)議很好，各方利益有所保證。如果項(xiàng)目周期拖長(zhǎng)，政府踢給企業(yè)，企業(yè)包袱很重。

因此，企業(yè)在通過(guò)PPP模式參與項(xiàng)目時(shí)，一定要把各參與方能夠控制的問(wèn)題厘清，要不然在后續(xù)工作給各方帶來(lái)的負(fù)擔(dān)很重。我們企業(yè)主要做基礎(chǔ)設(shè)施，為新城新區(qū)做基礎(chǔ)工作。如果新區(qū)前期研究工作沒(méi)有做好，后期產(chǎn)業(yè)和人的導(dǎo)入跟不上，前面的基礎(chǔ)工作就產(chǎn)生了巨大的浪費(fèi)。

中南房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁袁暉：我們目前跟政府合作的新城新區(qū)建設(shè)，主要平臺(tái)性的轉(zhuǎn)移要以投資企業(yè)為主。我認(rèn)為PPP模式是從英國(guó)引入的，到中國(guó)應(yīng)該加入我們的元素進(jìn)去，增強(qiáng)一些開放性。具體而言，政府做好定價(jià)和政策扶持，企業(yè)做好運(yùn)營(yíng)。關(guān)鍵問(wèn)題是政府一定要把利潤(rùn)、利益轉(zhuǎn)給企業(yè)，當(dāng)然轉(zhuǎn)嫁的同時(shí)，政府的債務(wù)壓力也可以得到減輕。