潘軍：“養(yǎng)老地產(chǎn)”遇拐點必死無疑

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花樣年控股董事局主席 潘軍

花樣年控股董事局主席潘軍向養(yǎng)老地產(chǎn)猛烈開炮，直言房地產(chǎn)行業(yè)已進入拐點，養(yǎng)老地產(chǎn)必死無疑。

深圳房價不會跌

在分析未來房地產(chǎn)行業(yè)走勢時，潘軍從行業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟形勢出發(fā)，作出了“謹慎樂觀”的判斷。他分析，盡管政策放松，但房地產(chǎn)行業(yè)確實已到拐點，整個樓市的供需關系在今年發(fā)生了一次調(diào)整。而整體產(chǎn)能過剩，促使金融政策出現(xiàn)積極的變化，正表明經(jīng)濟沒有想象中牢靠。

“一線城市，尤其最近深圳，非常明顯地看到了‘日光盤’，消費被極大地激發(fā)了，但是在其他三、四線城市，四季度并沒有感受到這樣的暖意。”潘軍認為，只在一線城市和極個別二線城市會受經(jīng)濟政策影響而比較積極，大部分中國的房地產(chǎn)市場仍然處于過剩經(jīng)濟當中。

具體到深圳，潘軍表示，經(jīng)濟實力是帶動房價上漲的動力，而創(chuàng)業(yè)者現(xiàn)在傾向于選擇“沒有門檻的”深圳，只有有頭腦、有創(chuàng)業(yè)精神的人才能在這個城市生存下來，這保證了深圳的潛力。他發(fā)現(xiàn)，深圳是世界創(chuàng)客的目的地，已經(jīng)從一個制造中心變成了一個創(chuàng)造中心，“所以深圳的房價會像舊金山一樣。三年前我在講，我今天仍然會講，五年后深圳的房價有可能比北京還高”。

靠資源生存的房企一定會完蛋

而對于房企的未來，潘軍稱，快周轉(zhuǎn)模式將告別，而精細化、專業(yè)化的代建加基金模式已經(jīng)成為行業(yè)的主流，花樣年正在轉(zhuǎn)型。此外，在大多數(shù)發(fā)展商還在關注增量市場的情況下，花樣年將注意力放在接近300億平方米的各類型住宅存量市場，所以才選擇關注社區(qū)。

潘軍認為，靠資源生存的企業(yè)一定會完蛋，即使占有最核心的資源，但也有失去價值的時間點。他提出，開發(fā)商的核心競爭力不應該是土地，而關鍵在于找客戶的能力，所以專業(yè)化是未來趨勢。

“如果你只有制造能力沒有應用能力就沒戲，你說我只有應用能力沒有制造能力也沒戲。”潘軍表示，花樣年提出的基金加代建模式轉(zhuǎn)型，就是將研究產(chǎn)品、研究服務的專業(yè)和錢結(jié)合起來，未來持續(xù)的升值和服務能力是關鍵。

關于花樣年未來是否會繼續(xù)買地的追問，潘軍回答稱，以后都會以基金的形式多家聯(lián)合買地，而不會再出現(xiàn)花樣年地產(chǎn)集團100%去拍下一塊地的情況。

再推“解放區(qū)”輸送品牌

圍繞社區(qū)，花樣年一直致力于成為一個社區(qū)綜合平臺運營者，而其正在通過旗下的物業(yè)服務板塊，對社區(qū)服務的四個細分領域打造專業(yè)化服務團隊。

花樣年將社區(qū)劃分為居住社區(qū)、商務社區(qū)、商業(yè)社區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)四種，并依據(jù)這一劃分開發(fā)了他們認為未來最有價值的四類應用，包括社區(qū)金融、社區(qū)文化旅游、社區(qū)教育和社區(qū)制造。“我們一是在建立服務平臺，二是在開發(fā)社區(qū)平臺上的這四項應用。”潘軍稱，他們希望在這四個細分領域成為行業(yè)領先者，而其他垂直應用，“會選擇比較成熟的企業(yè)來合作。”

另外，花樣年透露，在彩生活之外，近期又推出了一個被稱為“解放區(qū)”的新平臺，用于輸出管理和品牌給“不愿意被彩生活兼并”的企業(yè)，成為彩生活的補充。

投資百億建養(yǎng)老地產(chǎn)不人道

對于花樣年旗下已經(jīng)在成都、南京、深圳試運行的養(yǎng)老板塊業(yè)務，潘軍強調(diào)，其與所有同行最大的不同是，“基于社區(qū)，不花一分錢去建房子”。

中國人壽投資400億元打造養(yǎng)老社區(qū)、綠城投資100億元打造養(yǎng)老社區(qū)，潘軍直斥狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)不人道，今后都必死無疑。他認為，老人需要自己熟悉的生活環(huán)境，最怕的是無聊，喜歡和子女住得比較近，常被探望，而非“被設計在山清水秀環(huán)境里的生活模式”。“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)模式未來非常有可能對中國城市帶來災難。中國不應該搞養(yǎng)老地產(chǎn)，中國的養(yǎng)老應該用另外的方法來解決。”在潘軍看來，目前國內(nèi)只有福泰年模式是基于原有社區(qū)、不改變老人生活狀態(tài)的模式。