魏津生：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)要與社會需求對位

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民政部全國養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會主任委員 魏津生

老齡化社會的加快發(fā)展為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了巨大市場，但也帶來投資額度大、回收周期長、盈利模式不清晰等諸多問題，且至今依然沒有破解。近日，我們就養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式與市場機會與民政部全國養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會主任委員魏津生進行了探討。

Q：在國內老齡化形勢越來越嚴峻的背景下，諸多企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，你怎么看待不斷升溫的養(yǎng)老地產(chǎn)市場?

魏津生：近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司和國有企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，市場不斷升溫，特別是自去年以來，國務院先后頒布了關于發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)、健康服務業(yè)和現(xiàn)代保險服務業(yè)的文件，明確提出要豐富養(yǎng)老服務和養(yǎng)老保障產(chǎn)品，直接或間接地對各類養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展予以政策支持和保障，更使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)借勢而上。應該說，房企、險資和央企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)既是各自跨界經(jīng)營和轉型發(fā)展的策略，同時也契合了當前我國應對人口老齡化形勢發(fā)展的需要。

Q：在房企、央企、險資的投資下，市場涌現(xiàn)了諸多高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對于這樣的產(chǎn)品形式，你怎么看?是否有其合理性?

魏津生：我們知道，這樣的養(yǎng)老社區(qū)是指為不同年齡和健康狀況的老年人，依照其生命周期的變化，提供相適應的照護服務的社區(qū)。這樣的社區(qū)中既有為自理能力強的老人提供的老年公寓，又有為自理能力缺失的老人提供的各種照護，是居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老結合而成的新型養(yǎng)老社區(qū)。這樣的社區(qū)在歐美等發(fā)達國家都有發(fā)展。因其處于遠郊、規(guī)模大以及初始投資大等原因，導致這樣的項目多走高端路線，這樣也便于投資者盡快收回資金。

Q：在產(chǎn)品組成方面，高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目將有一席之地，但是否也應該拓展不同的產(chǎn)品形式，這樣與市場需求也能匹配，比如中低端的養(yǎng)老項目。

魏津生：是的，從市場需求來看，需要匹配不同的產(chǎn)品體系。比如在我國68萬個村(居)委會中，社區(qū)養(yǎng)老服務設施的覆蓋率至多只有30%，缺口十分巨大;還有由于失能老人數(shù)量大、增長快，需要新建更多的養(yǎng)老院和護理院;既有建筑的適老化改造等，都需要市場主體關注與運作。

Q：與追求快周轉的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不同，養(yǎng)老地產(chǎn)需要長期持有運營，回收周期較長，投資者如何解決這一問題?

魏津生：要解決這個問題，不僅需要投資者有戰(zhàn)略眼光，還要有長期充裕的資金。不過，為了減輕投資者的資金壓力，企業(yè)也可以引入產(chǎn)業(yè)投資基金緩解，也可以通過開發(fā)者、投資者、運營者共同投資的形式化解。另外，可以與保險資金進行合作。目前我國保險業(yè)總資產(chǎn)高達9.4萬億元，巨量的險資作為重要的機構投資者需要提高其配置效率，而開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個很好的選擇，其不僅契合險資的優(yōu)勢、特點和需求，還可以發(fā)展養(yǎng)老保險、長期照護保險等險種，是市場中不錯的投資者。

Q：在發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)上，政府應該發(fā)揮什么樣的作用，扮演什么樣的角色?

魏津生：以服務為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)，作為現(xiàn)代服務業(yè)既有資金和技術密集型屬性，又具有勞動密集型屬性，是新興產(chǎn)業(yè)，又是幼小產(chǎn)業(yè)，但對拉動經(jīng)濟社會發(fā)展有重要作用，因而需要政府的推動、引導和支持。在支持方面，一是直接支持政策，主要包括制定發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、相關法規(guī)和標準，提供基礎設施和公共服務等;二是間接政策，主要包括財政政策(稅費優(yōu)惠、政府采購等)、金融政策(貸款傾斜和擔保等)、技術信息政策(技術指導和轉讓、人員培訓和信息咨詢等)、土地供應政策以及勞動和人才政策。應該指出的是，上述支持政策中有許多在過去已經(jīng)制定完成，現(xiàn)在需要的是落實、落實、再落實，讓社會力量廣泛地進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。