房地產(chǎn)企業(yè)如何利用全面預(yù)算巧解資金難題

進(jìn)入到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題已經(jīng)上升成為一個房地產(chǎn)全行業(yè)的難題。由于房地產(chǎn)企業(yè)害怕資金鏈斷掉，不得不采用降價的方法促銷。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的這種降價促銷信息反映在媒體上，一種房價必降的恐慌情緒得以漫延。這種恐慌情緒又使得許多業(yè)主為擺脫風(fēng)險，將手中的存房降價出手，這在一定程度上又加劇了房價下降的速度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題在這個大背景之下，注定會在2012年全年困擾房地產(chǎn)企業(yè)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，必須依靠資金和資源的運(yùn)作。在危機(jī)面前沒有控制好資金管控的房地產(chǎn)企業(yè)，所需要應(yīng)付的不僅是眼前的危機(jī)，還需要支付因資金短缺影響未來發(fā)展的機(jī)會成本。有鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想避免在資金短缺的困境中遭受更大的損失，就必須啟動全面預(yù)算管理以便盤活資金。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的攔路虎

事實(shí)上，已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)注意到了全面預(yù)算的管理效果，但盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了各種形式的嘗試，其效果卻往往并不甚理想。究其原因，是因?yàn)樵敬址判徒?jīng)營模式使得房地產(chǎn)企業(yè)往往陷入了一些誤區(qū)。

總結(jié)起來，這些誤區(qū)常常會包括以下三個誤區(qū)：

首先：房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好公司短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的平衡。公司存在的實(shí)質(zhì)是為了獲取利潤，回報股東，而預(yù)算目標(biāo)的確定也必須體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向，所以一般企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)也為利潤，但房地產(chǎn)屬于長周期運(yùn)作的企業(yè)，一般從拿地、開發(fā)到銷售完成，以至于交付需要三年以上時間，如果只強(qiáng)調(diào)年度的經(jīng)營利潤，難免對經(jīng)營者產(chǎn)生誤導(dǎo)，產(chǎn)生類似殺雞取卵和人為留存收益的現(xiàn)象。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算時，預(yù)算編制主體劃分不清。一般企業(yè)的預(yù)算編制主體著落到職能部門層級，按性質(zhì)分為責(zé)任中心、利潤中心等。而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于項(xiàng)目是企業(yè)的生命線，所以預(yù)算主體必須落實(shí)到項(xiàng)目。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算周期的確定往往并不科學(xué)。預(yù)算的周期常規(guī)是年為單位，有些企業(yè)甚至精細(xì)到季度甚至月度，而由于房地產(chǎn)的長周期特性，僅僅編制下一年的預(yù)算實(shí)際是不科學(xué)的，應(yīng)該覆蓋項(xiàng)目的全生命周期，這樣才能完整的把握項(xiàng)目的運(yùn)營。

瑞安地產(chǎn)的解決之策

成立于2004年的瑞安地產(chǎn)為瑞安集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。公司于2006年10月在香港聯(lián)交所上市，總部設(shè)于上海，在內(nèi)地開發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化等項(xiàng)目。

如果我們把歷史翻回到2008年，我們會發(fā)現(xiàn)，瑞安地產(chǎn)當(dāng)時所面臨的資金壓力，和今天眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題可以說是驚人地相似。

2008年，在政府調(diào)控之下，國內(nèi)樓市成交量急劇萎縮，持續(xù)上漲的房價開始呈下跌態(tài)勢。與此同時，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)開始蔓延，全球經(jīng)濟(jì)陷入困境。在雙重因素的打壓之下，瑞安地產(chǎn)感受到了莫大的資金壓力。

在2008年之前，瑞安地產(chǎn)已實(shí)施了全面預(yù)算管理，但由于缺乏系統(tǒng)支撐，瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算工作同樣沒能脫離這三個誤區(qū)。但通過與北京諾亞舟財務(wù)咨詢有限公司的合作，利用元年E7-CC軟件實(shí)現(xiàn)費(fèi)用控制，瑞安地產(chǎn)巧妙地避開了這些誤區(qū)。

具體說來，由于瑞安有三套預(yù)算體系，年度計劃、月度預(yù)測和九年規(guī)劃，這是三套獨(dú)立的系統(tǒng)，預(yù)測方法各不相同，分別由不同部門負(fù)責(zé)。不同的模型導(dǎo)致彼此間的沖突，使得管理層無法準(zhǔn)確把握數(shù)據(jù)。使得瑞安地產(chǎn)做不好短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的平衡。

此外，由于以往預(yù)算以財務(wù)部門為主編制完成，缺乏業(yè)務(wù)部門的參與，削弱了預(yù)算的及時性和準(zhǔn)確性，使得瑞安地產(chǎn)在實(shí)施全面預(yù)算時預(yù)算編制主體劃分不清。

更重要的，是瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算，由于實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏對比、不同系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間缺乏接口，使得預(yù)算難以做到精細(xì)化管理，也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)算的實(shí)時控制。這直接影響到了預(yù)算周期的確定。

談起瑞安地產(chǎn)如何避開房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算三誤區(qū)這個話題，北京諾亞舟財務(wù)咨詢有限公司高級副總裁李彤做個概括性總結(jié)："房地產(chǎn)行業(yè)是一個依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè)，具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點(diǎn)。因此，瑞安地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，歸功于三個方面：首先，必須立足于項(xiàng)目和公司兩個層面設(shè)置預(yù)算體系。其次，預(yù)算必須跨年度，覆蓋項(xiàng)目的生命周期，體現(xiàn)實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，按照業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點(diǎn)。最后，從管理細(xì)化的角度，預(yù)算要從項(xiàng)目深入到最底層的地塊，乃至樓棟。"由此我們不難看出，瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算難題的解決，首先在于瑞安地產(chǎn)構(gòu)建的預(yù)算體系是以業(yè)務(wù)為起點(diǎn)的。而在這個過程中，諾亞舟公司還通過將瑞安地產(chǎn)的三大預(yù)算體系集中于一個平臺，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的預(yù)算體系，減少了中間手工匯總的工作。

最終，通過6個月的系統(tǒng)實(shí)施，瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了可管理年度預(yù)算、滾動式預(yù)測和長期規(guī)劃，對利潤、現(xiàn)金流和財務(wù)狀況做出更可靠的預(yù)測，為保持資金流動性和健康的財務(wù)杠桿比率，以及實(shí)現(xiàn)投資收益最大化提供不可或缺的幫助。

談到具體的效果，瑞安地產(chǎn)的財務(wù)人員Sherry舉了個小例子："瑞安的管理層，從精細(xì)化管理的目標(biāo)出發(fā)，希望把利息具體地分?jǐn)偟矫恳粋€地塊的每一期工程上面，以便于更好地考察每一個地塊每一期的建設(shè)成本。沒有上預(yù)算系統(tǒng)之前，這部分工作是比較痛苦的。因?yàn)?，在?guī)劃需要融資的金額時，是由下往上、按照資金缺口來計算的。但是，在進(jìn)行利息分?jǐn)偟臅r候，又是從上往下，按照集團(tuán)能夠拿到的資金額分?jǐn)偟礁鱾€項(xiàng)目。而當(dāng)諾亞舟咨詢?yōu)槿鸢步⒘?誰使用誰分?jǐn)?的原則。針對已指定的貸款，自然是歸集到相應(yīng)的項(xiàng)目上而對于項(xiàng)目公司級的貸款，首先計算地塊資金缺口的情況，再根據(jù)集團(tuán)不同渠道融資的實(shí)際金額來計算每一個地塊實(shí)際使用上級貸款的具體額度，按照這個額度計算每個項(xiàng)目所用貸款所產(chǎn)生的利息并逐個記錄至相關(guān)的項(xiàng)目。"

而事實(shí)上，瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的成功之年并不僅這些。系統(tǒng)成功實(shí)施之后，即使在預(yù)算提交給決策層的前3天也可以快速完成修改和合并。預(yù)算編制周期也大為縮短，由過去的"計算數(shù)據(jù)"工作核心，轉(zhuǎn)化為"分析數(shù)據(jù)" 為主。系統(tǒng)還可以按多維度的地塊、樓棟、項(xiàng)目、公司進(jìn)行收入、成本、融資、利息進(jìn)行分析。在這諸多轉(zhuǎn)變之中，有一個尤為重要，這就是：瑞安地產(chǎn)借此實(shí)現(xiàn)了按照預(yù)算對資金和費(fèi)用進(jìn)行的事前控制。

瑞安地產(chǎn)的成功也許讓當(dāng)前正在黑暗中苦苦摸索的房地產(chǎn)企業(yè)眼前一亮。但我們不得不說的，瑞安地產(chǎn)確實(shí)是一個個案。

從多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)是近些年才迅速發(fā)展起來的行業(yè)，尚未形成自身所開發(fā)的各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)。在這一點(diǎn)上，諾亞舟咨詢采用咨詢+軟件的方法，可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的實(shí)施風(fēng)險。

此外，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于開發(fā)的項(xiàng)目較小，面臨的成本壓力較大。對此，元年軟件除了元年E7-CC這樣的專業(yè)軟件之外，還有專用的報銷軟件，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)從單一功能做起，逐步實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理。

對企業(yè)來說，預(yù)則立，不預(yù)則廢。而元年軟件為用戶想了這么多，已完全稱得上是全面預(yù)算管理領(lǐng)域排名第一的財務(wù)管理軟件了。