淺析四種不同類(lèi)型商鋪的利與弊

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　　在金融風(fēng)暴和通脹輿論的沖擊下，越來(lái)越多的人把家庭理財(cái)?shù)哪抗饩劢沟搅送顿Y商鋪上，雖然從總體上說(shuō)，投資商鋪相對(duì)其它項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，預(yù)期回報(bào)更大。但從已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際情況來(lái)看，并不是所有投資商鋪的人都抱上了“金娃娃”。有些商鋪投資者由于輕信了開(kāi)發(fā)商的“忽悠”，選錯(cuò)了投資項(xiàng)目，已經(jīng)陷入了長(zhǎng)期難收到租金，轉(zhuǎn)讓又無(wú)門(mén)的困境。“一鋪富三代”的神話還沒(méi)開(kāi)始就破滅了。為了幫助正準(zhǔn)備投資商鋪的讀者能選對(duì)投資項(xiàng)目，避免投資失誤，筆者根據(jù)目前常德市場(chǎng)正在銷(xiāo)售的四種商鋪類(lèi)型與各自的利弊試做分析，希望能為準(zhǔn)備投資商鋪的讀者提供有益的參考。

　　第一種，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪

　　獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪即真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，也就是通常所稱(chēng)的“門(mén)面”。如水星樓購(gòu)物廣場(chǎng)獨(dú)立街鋪。這種商鋪投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或讓經(jīng)營(yíng)公司包租。投資者擁有完全處置權(quán)，對(duì)投資者而言這種擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要低，收益比較穩(wěn)定。投資者在選擇獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，需要綜合考慮區(qū)位、人流量、交通物流、商業(yè)氛圍、開(kāi)發(fā)商背景、項(xiàng)目規(guī)劃和升值潛力，以及周邊同類(lèi)型商鋪的總量。在同類(lèi)商鋪數(shù)量過(guò)多的條件下，必須選擇由經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的公司經(jīng)營(yíng)的商鋪才能避免投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二種，小產(chǎn)權(quán)分割商鋪

　　小產(chǎn)權(quán)分割商鋪即開(kāi)發(fā)商將超市、百貨大樓等開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積概念的分割，小商鋪之間無(wú)隔離墻，一般不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)方包租，購(gòu)買(mǎi)者可坐等回報(bào)，但難以自行經(jīng)營(yíng)。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用價(jià)值，投資這種商鋪?zhàn)铌P(guān)鍵點(diǎn)在于一定要選擇是有實(shí)力、信譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)的，才能確保長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

　　第三種，社區(qū)底商

　　社區(qū)底商是指隨著新建住宅小區(qū)不斷增多而出現(xiàn)的商業(yè)品種，一般指住宅的第一層、第二層為解決小區(qū)商業(yè)配套問(wèn)題而設(shè)置的擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪。投資社區(qū)底商前需要考慮社區(qū)規(guī)模、停車(chē)條件、廣泛適應(yīng)性，社區(qū)所在區(qū)域的整體規(guī)劃及社區(qū)本身的商業(yè)規(guī)劃，社區(qū)的人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等各方面因素。通常情況下，社區(qū)底商在底商只占社區(qū)很小面積比例且周邊商業(yè)尚不成熟，住戶對(duì)底商依賴性比較大的，投資回報(bào)也比較高。但需要注意的是，在社區(qū)規(guī)模尚未形成，商業(yè)氛圍尚不成熟的情況下，零收益的養(yǎng)鋪時(shí)間可能會(huì)較長(zhǎng)。

　　第四種，特殊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪

　　即專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)商品的市場(chǎng)的商鋪。如廢舊物資交易市場(chǎng)。這類(lèi)市場(chǎng)是按照國(guó)家新產(chǎn)業(yè)政策建設(shè)的。一般情況下，這類(lèi)市場(chǎng)政府會(huì)出臺(tái)歸行納市等一系列政策措施予以支持，將分散的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)進(jìn)入市場(chǎng)集中經(jīng)營(yíng)。相對(duì)其它商業(yè)市場(chǎng)，這類(lèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)一城多個(gè)同類(lèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，因而發(fā)展穩(wěn)健，投資安全，收益穩(wěn)定，盈利前景一片光明。此外這類(lèi)市場(chǎng)因不處于鬧市，土地成本相對(duì)低很多，商鋪價(jià)格也相應(yīng)低很多，隨著城市規(guī)模不斷拓展，商鋪未來(lái)升值空間會(huì)更大。但短期租金收益比鬧市商鋪要低。

　　總起來(lái)看，不同的商鋪類(lèi)型都有著不同的利與弊。投資者在購(gòu)買(mǎi)前一定要保持清醒的頭腦，多看、多了解，多比較后再做決定。要牢牢記住投資商鋪有“三忌”。

　　一忌貪心。現(xiàn)在不少商鋪所宣稱(chēng)的投資回報(bào)率都在10%以上。這種投資回報(bào)率的計(jì)算方式非常簡(jiǎn)單，誘惑力很強(qiáng)。如果投資者過(guò)于貪心，面對(duì)高回報(bào)允諾不多問(wèn)幾個(gè)為什么，就有可能掉入“陷阱”。

　　二忌沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其實(shí)任何一種投資都存在著風(fēng)險(xiǎn)，商鋪投資也不例外。投資者必須學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在投資之前，投資者應(yīng)全面考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、誠(chéng)信度、知名度以及商鋪的定位等。對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的租金收益以及投資回報(bào)率要實(shí)地考察，多方探查，摸準(zhǔn)項(xiàng)目地段的真實(shí)租金水平后再?zèng)Q定是否投資。在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，還應(yīng)充分考慮租約的真實(shí)性和穩(wěn)定性，不能僅因?yàn)樽饨鸶摺⒆馄陂L(zhǎng)就草率決定。在簽訂正式合同中，寫(xiě)入“能夠取得真實(shí)的租約是買(mǎi)鋪的前提條件”，能更好地規(guī)避日后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三忌對(duì)商鋪日后經(jīng)營(yíng)不了解。不少商鋪投資者往往抱著這樣一種心態(tài)，投資之后可以坐收回報(bào)，不必再操心商鋪出租或租金等問(wèn)題，但做為一種長(zhǎng)線投資，商鋪投資獲得回報(bào)的過(guò)程相當(dāng)漫長(zhǎng)，而回報(bào)多少則取決于商鋪經(jīng)營(yíng)情況的好壞。如果經(jīng)營(yíng)不成功，租金就會(huì)成為“畫(huà)餅”。因此在決定投資之前，了解清楚日后的經(jīng)營(yíng)情況，是投資者應(yīng)做的功課。