二手房交易術(shù)語，你知多少

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

       購房者在購房過程中會(huì)遇到一些專業(yè)術(shù)語，多數(shù)購房者對(duì)這些專業(yè)術(shù)語并不了解，有些購房者甚至因?yàn)樵诤炗嗁彿亢贤瑫r(shí)由于對(duì)專業(yè)術(shù)語的不懂，而引起法律糾紛。為此，小編針對(duì)二手房交易過程中遇到的各種專業(yè)術(shù)語，進(jìn)行了整理，以供廣大購房者參考。
　　
　　1、紅本房
　　
　　術(shù)語詳解：指可以上市交易的商品房，因房地產(chǎn)證顏色為紅色而得名。
　　
　　律師建議：紅本房可以放心購買。
　　
　　2、綠本房
　　
　　術(shù)語詳解：指限制產(chǎn)權(quán)、不能上市交易的非商品房，因房地產(chǎn)證顏色為綠色而得名，如保障性住房、集資房等。
　　
　　律師建議：綠本房交易必須先轉(zhuǎn)紅本，時(shí)間跨度長(zhǎng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)大，容易發(fā)生違約，建議慎重購買。
　　
　　3、期房
　　
　　術(shù)語詳解：期房是與現(xiàn)房相對(duì)應(yīng)的概念，指從開發(fā)商處購得尚未取得一手房地產(chǎn)證的房屋。
　　
　　律師建議：期房交易必須先辦出一手房地產(chǎn)證，同樣時(shí)間長(zhǎng)，容易引發(fā)違約，同時(shí)存在二次交易的情況，交易稅費(fèi)高，建議優(yōu)先選擇現(xiàn)房交易。
　　
　　4、傭金
　　
　　術(shù)語詳解：指中介方收取的居間報(bào)酬。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，傭金最高不超過交易價(jià)的3%，由買賣雙方分別支付，房?jī)r(jià)上升時(shí)期賣方會(huì)要求實(shí)收，即買賣雙方傭金均由買方承擔(dān)。
　　
　　律師建議：傭金一般在遞減過戶后支付，未能完成過戶的，僅需支付必要費(fèi)用(一般為約定傭金的20%)。
　　
　　5、定金
　　
　　術(shù)語詳解：是履行合同的擔(dān)保方式之一，數(shù)額在成交價(jià)的20%以內(nèi)均為合法。定金罰則是指買方支付定金后毀約的定金由賣方?jīng)]收，反之賣方收取定金后毀約的需雙倍返還定金。
　　
　　律師建議：為了保證合同的履行，增加違約方的毀約成本，保障守約方合法權(quán)益，建議減少首期款，多支付定金，而不要指望高額的違約金約定(法院有權(quán)降低違約金，無權(quán)調(diào)整定金賠償)。
　　
　　6、首期款、首付
　　
　　術(shù)語詳解：首期款指按揭購房情況下，買方支付的除定金、銀行貸款之外的款項(xiàng)。首付是首期款與定金之和，即貸款之外的自有房款。
　　
　　律師建議：首期款建議監(jiān)管在銀行，而不要直接支付賣方，以免賣方違約時(shí)回收困難。不同時(shí)期銀行貸款政策不同，要求的最低首付也不同。
　　
　　7、按揭、利率
　　
　　術(shù)語詳解：按揭是指買方向銀行借款買房。利率是按揭期間的貸款利息。國(guó)家支持首次置業(yè)，一般情況下首套房利率都會(huì)有所優(yōu)惠。
　　
　　律師建議：按揭成數(shù)受國(guó)家貸款政策影響，申請(qǐng)數(shù)額未必能足額貸到，建議特別約定按揭不成或不足的合同處理辦法，如：解除合同，或追加首期款，或一次性付款。
　　
　　8、貸款承諾函
　　
　　術(shù)語詳解：指買方按揭銀行根據(jù)買方申請(qǐng)而給賣方出具的，同意給予買方貸款具體數(shù)額并在房屋過戶、完成抵押登記后發(fā)放到賣方賬戶的書面承諾。
　　
　　律師建議：取得銀行貸款承諾函是買方的基本義務(wù)，也是賣方贖樓的前提。銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，出具的承諾一般都附有條件，如虛增成交價(jià)、按揭申請(qǐng)資料虛假等情況下承諾函無效，故不建議通過虛增成交價(jià)的方式套貸，以免被銀行發(fā)現(xiàn)撤銷貸款承諾對(duì)賣方構(gòu)成違約。
　　
　　9、贖樓
　　
　　術(shù)語詳解：贖樓是與按揭相對(duì)應(yīng)的概念，是指賣方提前還清銀行貸款解除抵押登記的行為。
　　
　　律師建議：贖樓方式一般有一筆款、二筆款、現(xiàn)金贖樓等方式。一筆款贖樓的本質(zhì)是買方為賣方贖樓，雖然能節(jié)省短息利息，但風(fēng)險(xiǎn)十分大，強(qiáng)烈建議兩筆款贖樓，不建議買方以首期款為賣方贖樓。
　　
　　10、擔(dān)保
　　
　　術(shù)語詳解：指擔(dān)保公司為賣方贖樓借款或買方按揭借款，向借款銀行提供的一旦借款方不能如期償還借款自愿承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。
　　
　　律師建議：擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式也分為一筆款、二筆款擔(dān)保，相應(yīng)地?fù)?dān)保委托合同也有兩種版本，建議選擇一筆款擔(dān)保委托合同版本簽訂。
　　
　　11、全權(quán)委托公證
　　
　　術(shù)語詳解：指賣方出具并經(jīng)公證處公證的給擔(dān)保公司及中介方的用于擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓及中介方辦理水電過戶等相關(guān)事宜的授權(quán)委托書。
　　
　　律師建議：公證委托書歷來是炒房客做ABC單的原因，建議賣方出具公證委托書授權(quán)應(yīng)在可控范圍之內(nèi)，了解受托人情況，跟進(jìn)交易，不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)。
　　
　　12、遞件過戶
　　
　　術(shù)語詳解：指賣方完成贖樓且買方取得按揭承諾函后雙方到產(chǎn)權(quán)登記中心遞交申請(qǐng)資料辦理過戶手續(xù)。
　　
　　律師建議：遞件并依法繳納稅款后方能完成過戶，建議遞件回執(zhí)交由中介方保管，以免一方持有后怠于辦理相關(guān)手續(xù)。
　　
　　13、陰陽合同
　　
　　術(shù)語詳解：指交易雙方為逃避支付交易稅費(fèi)而約定高價(jià)交易低價(jià)過戶簽訂的一陰一陽兩份合同，實(shí)際交易的合同為陰合同，過戶簽訂的《南京市二手房買賣合同》為陽合同。
　　
　　律師建議：陰陽合同歷來是政府打擊對(duì)象，南京市為此制定了評(píng)估價(jià)過戶政策，規(guī)定如遞件成交價(jià)明顯低于評(píng)估價(jià)則按評(píng)估價(jià)核定收稅，建議明確約定稅費(fèi)承擔(dān)，避免任何一方借口陰陽合同毀約。
　　
　　14、違約金
　　
　　術(shù)語詳解：指一方違約導(dǎo)致合同無法履行時(shí)應(yīng)支付給守約方的賠償金。
　　
　　律師建議：法律對(duì)違約金數(shù)額沒有限制性規(guī)定，深圳中介公司提供的二手房買賣合同版本一般約定違約金為成交價(jià)的20%，但法院審理過程中有很大的自由裁量權(quán)，調(diào)整幅度一般在定金數(shù)額和20%違約金之間。建議增加定金數(shù)額適用定金罰則，避免適用違約金帶來的不確定性。
　　
　　15、獨(dú)家委托
　　
　　術(shù)語詳解：指買賣雙方僅委托一家中介公司購買或出售房屋。
　　
　　律師建議：獨(dú)家委托制約了買賣雙方的選擇權(quán)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，建議多家委托，擇優(yōu)成交，不要簽訂獨(dú)家委托協(xié)議。
　　
　　16、ABC單
　　
　　術(shù)語詳解：指炒房客在與賣方簽訂買賣合同后不實(shí)際成交而利用賣方的全權(quán)委托公證書“一房?jī)少u”：在與賣方簽訂買賣合同后，沒有實(shí)際交易，便又串通賣方公證受托人高價(jià)將房屋賣與實(shí)際買方，從中漁利。賣方角色為A，炒房客角色為B，真實(shí)買方角色為C。
　　
　　律師建議：ABC單極易引發(fā)連環(huán)訴訟，建議重視委托公證書，杜絕ABC單產(chǎn)生的根源，建議見全權(quán)委托公證書。
　　
　　17、訴訟
　　
　　術(shù)語詳解：指任何一方違約后，守約方可向房屋所在地基層人民法院起訴，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
　　
　　律師建議：訴訟是最常見的爭(zhēng)議解約途徑，也是相對(duì)來說比較好的解決方式。
　　
　　18、仲裁
　　
　　術(shù)語詳解：指合同約定，任何一方違約后，守約方只能通過向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁的方式解決雙方爭(zhēng)議。
　　
　　律師建議：仲裁雖然一裁終局，但收費(fèi)高，裁決后敗訴方還可以向法院申請(qǐng)不予執(zhí)行或撤銷裁決，建議選擇訴訟。
　　
　　19、“限購令”、“限貸令”、“限外令”
　　
　　術(shù)語詳解：樓市調(diào)控的主要措施?！跋拶徚睢敝赶拗瀑徺I商品房的規(guī)定，深圳樓市限購令即2010年9月3日出臺(tái)的深府辦〔2010〕82號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》;“限貸令”指限制貸款的規(guī)定，深圳體現(xiàn)在深府辦(2010)36號(hào)文件《深圳市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的意見》(俗稱深十三條)第(七)條;“限外令”指限制外籍人士購房的規(guī)定，深圳體現(xiàn)在深國(guó)房〔2007〕254號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》。
　　
　　律師建議：任何規(guī)避限購令和限貸令的做法都存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，買方購房前務(wù)必要充分了解自己是否符合購房及貸款條件，切勿輕信補(bǔ)辦證件、裁決過戶等規(guī)避樓市政策的方式，簽約時(shí)隱瞞不符合購房條件導(dǎo)致交易不成對(duì)賣方構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。