7月全國房地產(chǎn)市場仍未走出低谷，主要受信貸影響

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        有業(yè)內(nèi)人士指出，個(gè)別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預(yù)期的影響不容小視，受信貸整體仍未放寬、市場預(yù)期不穩(wěn)等影響，7月份全國房地產(chǎn)市場仍未走出低谷。雖然成交量小幅回升，但房價(jià)仍未止住跌勢。對此專家指出信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。后續(xù)樓市走勢依然依賴信貸的變化。
　　
　　房價(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌
　　
　　繼5月份、6月份百城房價(jià)連續(xù)下跌后，7月份這一跌幅則繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)中指院發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)，7月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌了0.81%，跌幅擴(kuò)大0.31%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。其中北京、上海等十大城市全部環(huán)比下跌、且跌幅超過全國。
　　
　　據(jù)悉，今年來，受信貸收緊、市場預(yù)期不穩(wěn)等影響，市場整體下行趨勢明顯。政策環(huán)境方面，中央著力推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，地方調(diào)整更趨靈活。部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運(yùn)行。供應(yīng)方面，迫于庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價(jià)加推、降價(jià)促銷等策略，加大推盤以價(jià)換量以保障業(yè)績；在市場信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對市場反應(yīng)更加敏感，促銷項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大。需求方面，消費(fèi)者仍然預(yù)期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。
　　
　　下半年，隨著限購放松城市個(gè)數(shù)增多，短期內(nèi)可刺激市場成交回升。雖放松限購無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場回升的關(guān)鍵要素。
　　
　　成交小幅回暖
　　
　　成交方面，7月雖然各地限購令放松蔚然成風(fēng)，但是住宅市場成交表現(xiàn)仍然差強(qiáng)人意。無論是新房還是二手房市場，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅回升，但仍處于今年以來月度低位，較去年成交水平更是下滑明顯?？梢姡拶徣∠麑κ袌鲇绊戄^為有限，在目前政策環(huán)境趨好但信貸環(huán)境尚未明顯好轉(zhuǎn)的前提下，以價(jià)換量消化庫存仍是市場主策略，市場筑底有望加速。
　　
　　從新房市場來看，中原監(jiān)測的全國40個(gè)重點(diǎn)城市，7月份新建住宅合計(jì)成交1690萬平方米，雖然環(huán)比上升了7%，但同比降幅仍達(dá)到13%。對比今年以來月度成交水平，7月份成交量僅好于今年2月份以及6月份，較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。
　　
　　分各線城市來看，一、二線城市表現(xiàn)較差，三、四線城市相對較好。一線城市7月成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月份成交有所起色，但較去年月均水平下挫約兩成。相對而言，三、四線城市環(huán)比增幅最大達(dá)10%，且較去年月均值降幅小于一、二線城市。
　　
　　從二手房市場來看，根據(jù)中原地產(chǎn)估測，7月6大城市（京滬廣深津蓉）二手住宅成交面積為337萬平方米，雖然環(huán)比6月份增長了8%，但仍處于歷史低位。與新房同為今年以來月度成交量的第三低位，且較去年月均成交面積大幅回落41%。
　　
　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。預(yù)期后市特別是二線城市下調(diào)房價(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，整體市場在第三季度依將處于以價(jià)換量過程中。
　　
　　“限購松綁難以拉動(dòng)市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果難以拉動(dòng)市場成交。此外，在多地相繼‘放松限購’之后，個(gè)別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化?！睆埓髠ケ硎尽?