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半數(shù)城市房價下跌,下半年或入過冷區(qū)間
對此,業(yè)內(nèi)人士認為,在庫存壓力大、市場預(yù)期不明的背景下,當(dāng)前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進入過冷區(qū)間。
疲軟:半數(shù)城市下跌
新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況數(shù)據(jù)顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有35個,持平的城市有20個,上漲的城市僅15個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為0.3%,最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌,環(huán)比下滑1.4%,石家莊環(huán)比下滑0.7%,寧波環(huán)比下滑6%,唐山環(huán)比下滑5%,沈陽環(huán)比下滑4%。
值得一提的是,5月一線城市房價中,除北京環(huán)比仍處上漲,廣州持平外,上海、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來看,北京環(huán)比上漲0.2%,上海則環(huán)比下跌0.3%,深圳環(huán)比下跌0.2%。
二手住房方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市達35個,其中,北京領(lǐng)跌,環(huán)比跌幅高達0.9%,上海環(huán)比下跌0.2%,秦皇島環(huán)比下跌0.7%,福州環(huán)比下跌0.6%。
同比來看,與去年5月相比,70個大中城市中,新建住房價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個,5月份,同比價格變動中,最高漲幅為11.3%,最低為下降4.8%。
二手房與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有5個,持平的城市有1個,上漲的城市有64個。5月份,同比價格變動中,最高漲幅為11.1%,最低為下降8.7%。
對此,上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示,分類來看,一二三線房價環(huán)比同步下跌,二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌,市場整體步入降幅區(qū)間。
“房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)明顯減少,部分城市房價環(huán)比小幅下降。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱,5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為15個和19個,分別比4月份減少了29個和16個;持平的城市個數(shù)分別為20個和16個,分別比4月份增加了2個和3個;下降的城市個數(shù)均為35個,分別比4月份增加了27個和13個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的15個城市中,漲幅比4月份回落的城市有6個;最高漲幅為0.3%,比4月份回落了0.1個百分點。新建商品住宅價格環(huán)比下降的35個城市中,環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個;最大降幅為1.4%,比4月份擴大0.7個百分點。
對于此次房價下滑的主要原因,劉建偉指出,庫存壓力較大,市場預(yù)期不明,導(dǎo)致房價有所下降。鄭紅玉也認為,5月份,庫存壓力空前加大,加上近期市場預(yù)期不明,整個樓市觀望情緒濃厚,導(dǎo)致成交熱度受影響,部分房企銷售壓力明顯增加,一些房企推出優(yōu)惠促銷,均成房價下跌推力。
癥結(jié):庫存“壓力山大”
值得注意的是,一二三線環(huán)比漲幅兩年來首次齊頭并“跌”,而造成這一結(jié)果的主要原因是成交下滑、庫存高企。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,5月份,一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場來看,截至5月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環(huán)比增長2.7%,同比增長20.1%。庫存再創(chuàng)歷史新高。而成交方面,北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。
35個城市中,有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。
此外,在市場看跌情緒濃厚的背景下,開發(fā)商加快推盤節(jié)奏,也造成了月度新增供應(yīng)量大于成交量,使部分未消化的新增供應(yīng)再度轉(zhuǎn)化為庫存。數(shù)據(jù)顯示,5月份,35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2198萬平方米,環(huán)比增長2.8%,同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米,環(huán)比增長1.1%,同比減少17.4%
值得一提的是,此前沈陽全面放松限購僅一天后就被叫停,其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底,沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米,環(huán)比4月增長6%,同比增長28%,遠超京滬,僅次于全國最高天津的2110萬平方米,按過去6個月平均銷量來算,去化周期將高達22個月。
對此,沈陽市國土部門相關(guān)工作人員表示,由于沈陽是平原的地理環(huán)境,因此,城市面積不斷外擴,攤大餅,最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn)。
“這么多房子不賣怎么行,房子不賣土地也出不去?!鄙鲜鋈藛T表示,5月沈陽18塊土地中,流拍項目高達10塊,其余僅為底價拍出,給地方造成巨大壓力。
各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日,鄭州開始實行“組合貸”,降低購房成本,以刺激剛性的首置和改善需求。??诔雠_房地產(chǎn)新政,海南本省人6月1日起,購單套房120平方米以上可落戶???人。武漢市下文規(guī)定,從7月1日起,畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員,在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè),具備本科或研究生學(xué)歷,提供學(xué)歷學(xué)位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明,或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的,均可在武漢市落戶。
預(yù)判:下半年或進入過冷區(qū)間
在高庫存預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下,市場人士對短期房地產(chǎn)市場并不看好。鄭紅玉表示,從數(shù)據(jù)可以看出,當(dāng)前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進入過冷區(qū)間。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴記者,首先,導(dǎo)致今年這一輪市場深調(diào)的核心因素短期內(nèi)不會有明顯改善。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊;另一方面,本輪調(diào)控的導(dǎo)火索來自于高庫存城市的率先降價,因此整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解。
“除非有顯而易見的行政刺激手段,不然市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡狀態(tài),大部分剛需觀望濃厚并看跌房價,而當(dāng)前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探,買賣雙方持續(xù)僵持。”張旭認為,這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同,非政策主導(dǎo)的下降,給市場帶來的影響可能會更持久。目前,房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀,一二手市場都持續(xù)低迷,企業(yè)壓力上升,或帶來新一輪的行業(yè)洗牌。
中信建投分析師蘇雪晶認為,短期銷售低位能否緩解,依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下,5月全國整體房價迅速回落,而且目前多數(shù)二三線城市庫存水平已達到歷史高位,預(yù)計價格下滑還將持續(xù)。
中金公司的研究報告也持同樣態(tài)度。該機構(gòu)分析認為,房地產(chǎn)行業(yè)3年一個小周期,“今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預(yù)計重點城市房價指數(shù)同比調(diào)整幅度范圍將在5%至10%?!?br />
長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時也表示,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來了。除了超大牌的開發(fā)商以外,其他開發(fā)商融資都要受到限制。銀行拿不到錢,各方也申請不到貸款,而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè),這對房地產(chǎn)市場影響巨大。
“但不會面臨崩盤,也不會全面下跌?!睆埍J為,在房地產(chǎn)發(fā)展周期,現(xiàn)階段處于正常調(diào)整階段,在城鎮(zhèn)化發(fā)展下,長期來看整體還是有一個向上的趨勢。
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