2005年繼續(xù)教育網(wǎng)上輔導(dǎo)答疑板問題專家答復(fù)

    2005年北京市估價師繼續(xù)教育中一些估價師在網(wǎng)上向教授們請教了一些問題，教授們在百忙之中給予了答復(fù)，現(xiàn)刊發(fā)如下。

    董黎明教授答復(fù)估價師在學(xué)習(xí)中提出的有關(guān)風(fēng)水問題

    1、風(fēng)水的重要性如何讓廣大群眾認(rèn)知？
    答：風(fēng)水有科學(xué)的地方，即研究居住環(huán)境的相關(guān)問題。同時，風(fēng)水也有不科學(xué)的地方，即研究人的命運(yùn)的相關(guān)問題。我們讓廣大群眾認(rèn)識風(fēng)水的重要性，主要是讓大家關(guān)注其科學(xué)的地方，即關(guān)注人與居住環(huán)境的關(guān)系，倡導(dǎo)宜居社區(qū)，使兩者能夠達(dá)到和諧統(tǒng)一。

    2、在房地產(chǎn)的具體評估中如何量化風(fēng)水的潛在價值？如何使其潛在的價值得以明朗化？
    答：風(fēng)水在房地產(chǎn)評估中的潛在價值主要體現(xiàn)為強(qiáng)調(diào)環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格的影響。由于物業(yè)所處環(huán)境具有唯一性，因此即使是相同結(jié)構(gòu)、相同裝修檔次的類似物業(yè)，其價格也會由于所處環(huán)境的優(yōu)劣而可能有著較大的差異。在實際評估中，風(fēng)水潛在價值的量化或明朗化，可以通過基準(zhǔn)地價修正法、市場法中的環(huán)境因素比較、修正和調(diào)整來實現(xiàn)。

    王達(dá)教授答復(fù)估價師在學(xué)習(xí)中提出的有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)問題

    1、本講中對信貸的評估不承擔(dān)民事責(zé)任所講較少，同時提到銀行首先承擔(dān)責(zé)任，對評估機(jī)構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任沒有明確回答。如銀行對評估機(jī)構(gòu)提出民事訴訟，評估機(jī)構(gòu)是否承擔(dān)民事責(zé)任？現(xiàn)有案例中有類似情況，銀行勝訴。請老師具體講一下！
    答：信貸的評估機(jī)構(gòu)在故意或者重大過失的情況下，作出評估報告致使造成當(dāng)事人損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任或者違約責(zé)任。

    2、如果在評估過程中對估價對象不完全依據(jù)房屋所有權(quán)證中標(biāo)注的用途來確定，而是像講課中所說綜合考慮后確定，那么對于相關(guān)的使用年限及出讓金的問題如何處理？既然估價師無權(quán)確定建筑物是否違章，那么為什么可以不完全依照產(chǎn)權(quán)證上規(guī)定的房屋用途進(jìn)行估價呢？
    答：被拆遷房屋所在區(qū)域土地使用權(quán)的剩余年限應(yīng)當(dāng)考慮，拆遷人取得土地使用權(quán)是應(yīng)當(dāng)向土地管理部門補(bǔ)交需要補(bǔ)足70年或者40年限的土地出讓金。房屋產(chǎn)權(quán)證是優(yōu)勢證據(jù)但不是惟一證據(jù)，還應(yīng)當(dāng)考慮其他因素。

    3、商品房有使用年限，經(jīng)濟(jì)適用房因不交出讓金無使用年限。經(jīng)濟(jì)適用房是否使用幾代人都不用交出讓金?，F(xiàn)行政策經(jīng)濟(jì)適用房使用人，若不轉(zhuǎn)讓，是否幾代人永遠(yuǎn)不用交出讓金。經(jīng)濟(jì)適用房若子女繼承，過戶時是否交出讓金。來說長遠(yuǎn)看，對買商品房的人是否不公平。
    答：這是政策問題，在物權(quán)法之后一定會有明確的規(guī)定解決上述問題。

    4、物權(quán)法中規(guī)定，一套房子先賣給甲，但未辦產(chǎn)權(quán)證，已居住，后賣給乙，但給乙辦理了產(chǎn)權(quán)證。房子產(chǎn)權(quán)屬于乙的。產(chǎn)權(quán)是清楚了，但從法律的角度，對甲的問題如何解決。
    答：如果乙屬于善意取得（以合理的價格并且不知道該房屋已經(jīng)出售），那么該房屋的所有權(quán)屬于乙。此時甲可以依法向房屋原所有者主張違約責(zé)任來尋求救濟(jì)。

    5、雖然是善意的裝修，但裝修標(biāo)準(zhǔn)超豪華，評估價按市場平均價而引發(fā)訴訟，如何認(rèn)定證據(jù)。
    答：裝修是房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利，無論多么豪華的裝修，只要是善意的，拆遷人都應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，這就是侵權(quán)法理中的"損益相補(bǔ)原則"，評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)在評估報告中予以確認(rèn)。

    杜鳴先生答復(fù)估價師在學(xué)習(xí)中提出的關(guān)于房屋質(zhì)量缺陷損失評估方面的問題

    1、有質(zhì)量缺陷的房屋能通過竣工質(zhì)量驗收嗎？或者說已經(jīng)通過質(zhì)量竣工驗收的房屋還存在質(zhì)量缺陷，是否說明質(zhì)量合格的房屋還會有一個合格的程度之分？這個問題的提出容易形成混亂，有質(zhì)量缺陷的房屋也能通過質(zhì)量驗收，只能說明驗收標(biāo)準(zhǔn)有問題，或驗收人員失職，尤其對存在不可修復(fù)缺陷的房屋。有缺陷是否屬于次品？次品能否入市？缺陷的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是啥？評定質(zhì)量缺陷是否是評估質(zhì)量等級？如果標(biāo)準(zhǔn)出臺估價師業(yè)務(wù)多了，開發(fā)商日子就難過了，因此要慎重，不要與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)矛盾，不能有邏輯錯誤。不知我的理解是否正確？
    答：這是不同層次上的不同問題。產(chǎn)生缺陷的因素很多，新房或舊房都可能存在質(zhì)量缺陷問題，估價師只是對缺陷損失提供補(bǔ)償數(shù)額的參考依據(jù)，并不評定質(zhì)量等級等其他問題。

    2、若按京價（房）字「1997」第398號文件收費(fèi)，則此類評估較難盈利，因為標(biāo)的物一般不大，但是費(fèi)力不少。
    答：這是一項社會效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益的業(yè)務(wù)，有利于提升估價師的社會影響力。收費(fèi)問題正在會商有關(guān)部門，在一定程度上給予解決，但不可能過高。

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