考典習(xí)題-基本制度1

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

　　1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。

　　A.土地總量有限 B.規(guī)劃限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動 D.價值量大

　　2.某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2.該套住宅每平方米建筑面積的價格為（ ）。

　　A.1667 元／m2

　　B.1765元／m2

　　C.1875元／m2

　　D.2000元／m2

　　3.某宗土地面積 2000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。

　　A.建筑物地面一層建筑面積為800 m2，總建筑面積為5000 m2

　　B.建筑物地面一層建筑面積為1400 m2，總建筑面積為6000 m2

　　C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5500 m2

　　D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，急建筑面積為2500 m2

　　4.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（ ）。

　　A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

　　B.土地的形狀

　　C.組合完成的功能

　　D.立體空間

　　5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（ ）的行為。

　　A.宅基地所有權(quán)

　　B.空間利用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.建筑物相鄰關(guān)系

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元／m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元／m2.理論上應(yīng)補地價（ ）。

　　A.78萬元 B.882萬元

　　C.1210萬元 D.1272萬元

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2.若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險補償值100元／m2 計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（ ）。

　　A.4400元／m2 B.4409元／m2

　　C.4445元／m2 D.4455元／m2

　　8.一套建筑囤積為100 m2，單價為2000元／m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（ ）。

　　A.實際單價為2000元／m2，實際總價為30.16萬元

　　B.名義單價為1950元／m2，實際總價為20萬元

　　C.實際單價為2000元／m2，實際總價為20萬元

　　D.名義單價為2000元／m2，實際總價為30.16萬元9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是（ ）。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

　　10現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。

　　A.存量十新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

　　B.存量十新開發(fā)量十 該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量

　　C.存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量

　　D.存量十新增竣工量一拆毀量

　　11.城市房屋拆遷補償估價中，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換己所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房進(jìn)行估價，則（ ）。

　　A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　12.某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元／m2，建筑物重置價格為900元／m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元／m2.則該建筑物的成新率為（ ）。

　　A. 44％ B. 50％

　　C .67％ D. 94％

　　13.按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2％；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。

　　A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7％

　　B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7％

　　C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

　　D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　14.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元／m2，成交日期為 2004年 1月末，該類房地產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／m2.該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）。

　　A.2648元／m2 B.2688元／m2

　　C.2708元／m2 D.2734元／m2

　　15.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元／m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為l.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（ ）。

　　A.3790元／m2 B.4238元／m2

　　C.4658元／m2 D.4663元／m2

　　16.某家房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該家房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（ ）。

　　A.2427元／m2 B.2500元／m2

　　C.2575元／m2 D.2632元／m2

　　17.在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費，勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價格為（ ）。

　　A.1067元／m2 B. 1070元／m2

　　C.1087元／m2 D. 1141元／m2

　　18.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）。

　　A. 80％ B. 82％

　　C. 83％ D. 92％

　　19.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。

　　A.35年 B.45年

　　C.48年 D.50年

　　20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（ ）。

　　A.10.0％ B.11.l％

　　C.11.9％ D.12.5％

　　21.某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年。重置價格為 800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。

　　A. 10.2萬元 B. 11.0萬元

　　C. 11.3萬元 D. 11.5萬元

　　22.某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元／m2.假設(shè)凈收益率為 75％。

　　報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為（ ）。

　　A.14 140元／m2 B.42 421元／m2

　　C.56 561元／m2 D. 60 000元／m2

　　23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元／m2，對應(yīng)的報酬率為7％?，F(xiàn)假定報酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價格最接近于（ ）。

　　A.3275元／m2 B.3287元／m2

　　C.3402元／m2 D.4375元／m2

　　24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn) 值為（ ）。

　　A.43萬元

　　B.112.5萬元

　　C.123.3萬元

　　D.150萬元

　　25.用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V＝（ ）。

　　A. 0 B. Xn

　　C. aXn D ∞

　　26.資本化率是（ ）的倒數(shù)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.潛在毛租金乘數(shù)

　　C.有效毛收入乘數(shù)

　　D.凈收益乘數(shù)

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計該宗房地產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）。

　　A.368萬元 B.552萬元

　　C.561萬元 D.920萬元

　　28.某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000 m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建MS在估價時點的完M程度是（ ）。

　　A.30％ B.45％

　　C.65％ D.75％

　　29.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／m2、712元／m2，744元／m2、781元／m2，和815元／m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（ ）。

　　A.849元／m2 B.865元／m2

　　C.882元／m2 D.915元／m2

　　30.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（ ）。

　　A.最低價格 B.平均價格

　　C.出讓地價 D.標(biāo)定地價

　　31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價X（ ）X臨街寬度。

　　A.單獨深度價格修正率　B.累計深度價格修正率

　　C.平均深度價格修正率　D.混合深度價格修正率

　　32.某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為121.92萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（ ）。

　　A.53.34萬元 B.85.34萬元

　　C.106.68萬元 D.213.36萬元

　　33.某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬元，該部分的建筑面積為200 m2從按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（ ）。

　　A.1％ B.l.5％

　　C.2％ D.2.5％

　　34.防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（ ）。

　　A.撰寫估價報告 B.審核估價報告

　　C.出具估價報告 D.估價資料歸檔

　　35.下列表述中不正確的是（ ）。

　　A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

　　B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

　　C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

　　D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。

　　A.按份共有所有權(quán) B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán) D.共同部分持份權(quán)

　　E.長期使用租賃權(quán)

　　2.有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的最高競買價進(jìn)行評估，所得出的評估價值是（ ）。

　　A.交換價值 B.公開市場價值

　　C.投資價值 D.理論價格

　　E.標(biāo)定地價

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