2015年房地產(chǎn)估價師考點復習：房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法進行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等主要環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書，概括起來房地產(chǎn)估價的文書主要有以下幾種：

　?。ㄒ唬┕纼r委托書

　　估價機構在受理一項估價業(yè)務時。需要與估價需求方進行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對象、估價時點等估價基本事項，以及估價服務收費標準、收費依據(jù)、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項。在這個過程中，估價機構往往要求估價需求方出具估價委托書，因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據(jù)，放人估價報告的附件中。

　?。ǘ┕纼r委托合同

　　估價委托合同是估價機構在承接一項估價業(yè)務時。由估價雙方即估價委托人和估價機構就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護的委托與受托關系；②明確委托人和估價機構的權力和義務；③載明估價的有關事項。

　　（三）估價項目來源和接洽情況記錄

　　一個估價機構的估價業(yè)務來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，所接觸的估價需求方的情況各不相同，因此估價機構往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構開拓業(yè)務和更好的提供服務。

　　（四）估價作業(yè)方案

　　估價機構與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機構就會擬定估價作業(yè)方案，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排，以保證估價項目能保質(zhì)、按時完成。

　　（五）估價所需資料清單

　　完成一項估價業(yè)務，必需具有相應的估價資料，否則就無法評估出估價對象的價值，因此估價師在進行估價前，需要針對估價對象狀況、估價目的和擬采用的估價方法列出需要的資料清單，以便順利、準確地評估估價對象的價值。

　?。┕纼r對象實地查勘記錄

　　估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

　　（七）估價報告

　　估價報告是估價機構出具的關于估價對象價值的專業(yè)意見，是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

　　（八）估價報告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價報告質(zhì)量，估價機構需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行全面、認真、細致的檢查，確定估價結果是否客觀合理，提出審核意見。為了規(guī)范地完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核，以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

　　估價機構在對一些復雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師會就估價技術路線的確定、估價方法的選擇、相關參數(shù)的確定等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員也可能會對估價結果提出重大修改意見，而這些不同的意見應該進行及時的記錄。因為估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄有助于估價機構以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應的解決辦法，同時也有利于估價機構和估價師總結估價經(jīng)驗，促進相互學習，提高估價水平和質(zhì)量。

　　（十）估價報告交接單

　　估價報告交接單是估價機構完成估價報告后向估價委托人出具估價報告，或估價師完成估價工作后進行存檔時簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構已向估價委托人提交估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

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