房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（43）

　　三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告可能存在的錯(cuò)誤

　　“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)包括以下7項(xiàng)內(nèi)容：

　　1．個(gè)別因素分析

　　注意因素分析與估價(jià)對(duì)象相吻合，如：

　?。?）商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、裝修等內(nèi)容。

　?。?）住宅：要具體分析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層等內(nèi)容。

　?。?）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。

　　（4）寫字樓：要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等內(nèi)容。

　　2．區(qū)域因素分析

　　注意分析因素與估價(jià)對(duì)象相吻合，如：

　　（1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件等內(nèi)容；

　?。?）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用配套設(shè)施、環(huán)境狀況等內(nèi)容；

　?。?）工業(yè)：要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。

　　3．市場(chǎng)背景分析

　　市場(chǎng)背景分析需要有詳細(xì)的分析過(guò)程，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)的市場(chǎng)狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　4．最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途的確定。

　　5．估價(jià)方法的選用

　　“估價(jià)方法的選用”要詳細(xì)闡述估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由、方法適用的條件和范圍。其可能存在的錯(cuò)誤在后面的“估價(jià)方法選用錯(cuò)誤”詳細(xì)闡述。

　　6．估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　“估價(jià)測(cè)算過(guò)程”要詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)方法的測(cè)算過(guò)程、參數(shù)選取等內(nèi)容。其可能存在的錯(cuò)誤在后面的“估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤”詳細(xì)闡述。

　　7．估價(jià)結(jié)果的確定

　　“估價(jià)結(jié)果的確定”要詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤主要表現(xiàn)在：

　?。?）確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持（如：估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果）。如：“根據(jù)上述計(jì)算，確定估價(jià)結(jié)果為XX萬(wàn)元”，而確定的“估價(jià)結(jié)果”又與計(jì)算結(jié)構(gòu)不一致的情形屬于“確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分”。

　　（2）最終結(jié)果應(yīng)說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并要有大寫金額，如用外幣應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。否則，視為錯(cuò)誤。

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