2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（27）

　?。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　（1）收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時(shí)的凈收益可由租金值來確定。

　?。?）市場法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場法也是常用方法之一。

　?。?）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助。

　?。ㄋ模┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　1．商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問題：

　　（1）租約問題。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場租金利用市場法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。

　　（2）租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；③租金中不含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；④計(jì)租面積為建筑面積，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實(shí)例。

　?。?）租金的支付方式問題。租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異。租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付和按合同約定支付等。因此，在運(yùn)用市場法求取估價(jià)對象租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交易實(shí)例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。

　?。?）地下車庫租金問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車庫一般采用租賃經(jīng)營方式，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位租金，另一部分是向訪客提供臨時(shí)使用的車位租金。包月出租的車位租金比較穩(wěn)定，容易測算；臨時(shí)使用的車位租金的測算比較困難，一般按如下步驟進(jìn)行測算：首先，了解不同時(shí)段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時(shí)使用的車位租金收入。

　　2．整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（1）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對象僅有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價(jià)主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例來求取估價(jià)對象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對象只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此，可以先評估出一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

　　（2）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對象既有辦公功能，又有居住功能，即一部分用于辦公，另一部分用于居住。因此，對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場法和收益法估價(jià)，居住用房主要采用市場法估價(jià)。

　　（3）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他功能。因此，對綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定個(gè)功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、交易實(shí)例收集的難易程度而選用不同的 估價(jià)方法，主要采用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)；最后，將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

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