2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（23）

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1．影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　?。?）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來(lái)考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或兩個(gè)市級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購(gòu)買力（特別是大宗商品的購(gòu)買力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品），這類市級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或幾個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。

　　對(duì)于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。

　　另外，現(xiàn)在各地常常有一些專業(yè)市場(chǎng)或商業(yè)一條街，如建材一條街、布匹市場(chǎng)、電器市場(chǎng)等等，專門經(jīng)營(yíng)某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)（例如彩電專營(yíng)店位于某電器市場(chǎng)內(nèi)），同樣可以認(rèn)為所處地段具有較高的繁華程度。

　　（2）交通條件。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)說(shuō)，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問(wèn)題；二是經(jīng)營(yíng)者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度，如某市一家著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)，就曾經(jīng)由于整頓交通秩序，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的交通要道實(shí)行了交通管制而封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場(chǎng)的價(jià)值大大下降。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng)，由于新建的空中通道就直接進(jìn)入商場(chǎng)三樓，雖然空中通道給商場(chǎng)帶來(lái)了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是不購(gòu)物的過(guò)路者，反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)場(chǎng)所。

　?。?）臨街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。一般來(lái)說(shuō)，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒(méi)有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營(yíng)，會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值（貶值）。

　　2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　（1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀，乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購(gòu)物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

　?。?）樓層。一般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。

　　（3）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈空高度應(yīng)適宜。過(guò)低的凈空高度則會(huì)產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展；如凈空高度過(guò)高，建筑成本會(huì)增加，也不利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　?。?）營(yíng)業(yè)面積。根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營(yíng)業(yè)面積可能不同，一般來(lái)說(shuō)面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。

　?。?）裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的出入。

　?。?）無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值（如品牌、商標(biāo)、企業(yè)文化等）所占的比重越來(lái)越大。因此，在對(duì)投資、交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)必須對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行充分考慮。

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