2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（14）

　　第三部分 不同估價目的的房地產(chǎn)估價問題

　　1.土地使用權(quán)出讓價格評估

　?。?）土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

　?。?）土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。

　　2.劃撥土地使用權(quán)價格評估

　　劃撥土地使用權(quán)價格評估的技術(shù)路線主要有：

　?。?）由土地使用權(quán)的市場價格扣除該土地使用權(quán)出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權(quán)價格。此時的土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點(diǎn)起計(jì)。

　?。?）用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。

　?。?）以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

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