2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：建立比較基準

　　4．建立比較基準

　　4.1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　4.2統(tǒng)一付款方式

　　4.3統(tǒng)一價格單位

　　4.1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　是指進行有無對比，消除有無導致的價格差異

　　三種情況

　　帶有債權(quán)債務(wù)－統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)

　　可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務(wù)

　　估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格＋債權(quán)－債務(wù)

　　含有非房地產(chǎn)成份－統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍

　　可比實例含有非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價格＝含非心地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成份的價格

　　估價對象含有非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價格＝不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格＋非房地產(chǎn)成份

　　實物范圍不同－統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍

　　補充可比實例缺少的范圍，扣除可比產(chǎn)例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價和減價

　　4.2統(tǒng)一付款方式

　　通常要將分期支付的可比實例成交價格折處蔞在其在交日期一次性付清的金額

　　具體方法通過折現(xiàn)計算（F～P）（A~P）

　　【典例案例】

　　有一宗房地產(chǎn)交易，成交價格為3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為5‰，其一次性支付的實際成交價格為（ 　）元/平方米

　　A．3000　　B．2700　　C．2914　　D．2500

　　【答案】C

　　4.3統(tǒng)一價格單位

　　統(tǒng)一價格表示單位

　　可總價也可單價，一般為單價

　　通常是單位面積的價格，也可以有其它比較單位

　　有些可比實例可先對總從進行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進行其它修正調(diào)整

　　統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種按算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話 ，則采用估價時點的市場匯價。

　　統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　關(guān)鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產(chǎn)的總價是相同的，也就是：

　　建筑面積下的單價×建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價×使用面積

　　建筑面積＝套內(nèi)建設(shè)面積＋公攤建設(shè)面積

　　【2006年真題】

　　某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/㎡．（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種按算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話 ，則采用估價時點的市場匯價

　　500×（1-0.7%）8 ×7.95=3757.78

　　【典型例題】

　　某套住房建筑面積100平方米，單價每平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價格為（ ?。┰?。

　　A.1280 B.1600 C.2000 D.3200

　　【答案】C

　　【解析】核心是無論以何種面積計算的總價相等

　　1600×100=80x

　　X=2000

　　【2006年真題】

　　某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（ 　）元/㎡．

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　【答案】A

　　第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日

　　第二步，統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建設(shè)面積，設(shè)建筑面積為x

　　x＝100＋10%x

　　x＝111.11

　　建筑面積單價

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