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2015房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理資料:過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫
過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫的區(qū)別與聯(lián)系
兩者的區(qū)別:來源:泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
1)過度開發(fā)(也稱“過熱”)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系,當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度,就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系,如果市場價格偏離實際價值太遠,而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的,房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
2)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài),往往要通過外力干預(yù),而過度開發(fā)可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)。來源:泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
3)房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話,往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段,這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求,空置率上升,價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說,當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時,市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時,市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說,如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生,就必然會引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。
4)從市場參與者的參與動機來看:“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出。來源:泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
兩者的聯(lián)系:兩者的成因或誘因有相似之處。房地產(chǎn)泡沫的直接誘因是投機需求膨脹,而過度開發(fā)的誘因之一是開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。“投機需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動性行為,都帶有投機色彩和博弈性。房地產(chǎn)泡沫的直接助燃劑是金融機構(gòu)過度放貸,而過度開發(fā)的另一個誘因是開發(fā)資金的易得性。“開發(fā)資金的易得性”是建立在金融機構(gòu)放貸無序、過多過濫基礎(chǔ)上的。
筆者認為,如果在房地產(chǎn)市場周期過程中存在房地產(chǎn)泡沫的話,一定會產(chǎn)生過度開發(fā),而過度開發(fā)到一定程度就會使房地產(chǎn)泡沫破滅,反過來說,就不一定成立,即過度開發(fā)不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。
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