2015房地產估價師考試《估價理論與方法》真題及答案（網友版）

　　一、 單選

　　網友題目及答案①

　　1、 估價特點 選模擬市場定價

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 選C 忘了數據

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化（房產投機）是社會因素

　　12、不屬于經濟因素的是 ……

　　13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

　　網友題目及答案②

　　1、 價值減損

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費非正常負擔，求修正系數

　　4、補地價

　　5、表示錯誤的是（最后一道C）

　　6、知道容積率求房地產單價

　　7、不同期限、不同報酬率價格換算

　　8、樓層調整

　　9、估價特點描述正確的是（樓上提供哈，好像是模擬哈）

　　10、幣種換算

　　11、求成新率（82%）

　　12、哈伯法則（900）

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經濟因素的是（城市化）

　　15、表示錯誤的是（價值類型由估價師決定）

　　16、已知期房價格求現房價格

　　17、假設開發(fā)法開發(fā)完成后的價值不能用什么方法求取

　　18、直線趨勢中a、b代表什么數據（歷史數據）

　　19、求純粹房地產實際成交價格

　　20、求報酬率

　　21、估價對象合法是指

　　網友題目及答案③

　　1、建筑物壽命60年，到期可補償，經過11年

　　2、80萬元的房產，2萬非房產成分，首付一半，另外一半一年后支付

　　3、非正常稅費的

　　有一道計算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6）+1.2x/1.1^6，計算下來x=675.14 ，

　　第一年收益是30萬元，每年減少2.4萬元那個，合理經營期限是13.5年。

　　4、土地重新購建價格數據肯定記不到了，說不定考試當天回憶能夠記到。思路應該是，在估價時點：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*（49/60）

　　5、80萬元的房產，2萬非房產成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　這個記得折現率是6%，不知道對不，不然就是8%.應該是40+40/1.06=77.736， 77.736-2=75.74.

　　6、還有一題非正常稅費的，對可比實例進行調整。一個調整是非正常稅費負擔的調整，應該是兩個調整，然后連乘。

　　二、 多選

　　網友題目及答案①

　  1、 平均增減量

　　2、估價報告簽字（最后一道）

　　3、市場法中權益狀況

　　4、房地產供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設限制條件的作用

　　9、基準地價對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價分攤（三個選項）

　　12、與估價對象相似包括（三個選項）

　　網友題目及答案②　　

　　一題，決定房地產供給量的4個因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價的假設和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個選項還是三個選項（保護估計機構和估價人員，告知、保護委托人和估價報告使用者。）

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A，B，E，

　　影響房地產價格的外部因素。經濟因素的詳細內容，干擾項是“金融制度政策”。

　　房地產估價的特征（本質）（評估的是房地產的價值而不是價格，是模擬市場定價而不是代替市場定價，書上那5條）

　　三、判斷

　　1：“房地產評估還可以包括什么項目投資評估”，沒選

　　2：“按照房地產分攤土地價值的計算，” 沒選 數據差0.01.

　　3：“報酬率和折現率的性質”， 錯

　　4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權，購買乙土地比甲土地更劃算”   對。

　　5：“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額得到   沒選。

　　6：“交通時間、距離，”交通費用什么的 錯。

　　7：“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目。” 錯。

　　8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

　　9、房地產在一定區(qū)域內生產消費不可移動，所以經濟地位固定不變 錯

　　10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數額相同 錯

　　11、房地產的容易變現，通用性好的，獨立性好的等描述。對。

　　12、高層面積按房地價值分攤，因為差別不大？

　　13、估價資料保存10年后可銷毀。（錯誤）

　　14、平均發(fā)展速度，連續(xù)上升或下降，數額大致相同。（錯誤）

　　15、查書看到了，是以前的考題“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?，應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師?！?/p>

　　16、還有一道應不應該排除商業(yè)用房

　　四、計算

　　1、該房地產持有期10年，有效毛收入50萬元，運營費用18萬元，有效毛收入年增長5%，運營費用年增長3%，報酬率8%.第10年資本化率是10%，銷售稅費6%.

　　網友答案 ①：

　　收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產的現值：273.27萬元，

　　第十年 I=50*1.05^9=77.57，  E=18*1.03^9=23.486 ，

　　第10年年凈收益54.084， 在第10年的轉售價值：54.04/10%=540.84 ，

　　現值：273.27+540.8*（1-0.06）/（1.08^10）=508.75（萬元）

　　網友答案②：

　　收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產的現值：50/（8%-5%）[1-（1+5%/1 8%）^10]-18/（8%-3）[1-（1 3%/1 8%）^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后轉售收入凈值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84

　　兩值相加=273.73 184.84=458.11

　　2、 第二道大題的功能折舊部分

　　年租金收益損失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（萬元）

　　功能折舊： 9.216/0.075[1-1/1.075^44）]-16=117.78-16=101.78（萬元）

　　建筑物經濟壽命是49年，長壽項目的折舊年限是5年

　　建安，管理，銷售等費用是786.096+0.02v（設建筑物重新購建價格為v）

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