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房地產(chǎn)估價師考試之基礎(chǔ)知識的區(qū)別
重要區(qū)別:
1、保修期的區(qū)別:《住宅質(zhì)量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計算,承包商對開發(fā)商的保修期是從竣工驗(yàn)收合格之日起計算,二者從計算的起始日上市有區(qū)別的,在保修時間持續(xù)長度上也是有區(qū)別的。
2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別:&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&商品住宅的保修期不得低于承包商對建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期,存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準(zhǔn);非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。
3、項目資本金的區(qū)別:《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定的項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%,而《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%;而在開發(fā)經(jīng)營與管理一書中,卻是這樣規(guī)定的:資本金作為項目投資中由投資者提供的資金,是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ),國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金的比例要求是30%.
4、估價的假設(shè)和限制條件:這一條在案例與分析中是作為估價報告的單獨(dú)向出現(xiàn)的,與封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件共同組成了估價報告的八大部分;但在理論與方法中卻是作為估價結(jié)果的一個組成部分共同組成了結(jié)果報告的15個分項。
5、不同性質(zhì)城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時間區(qū)別:城市的為20年和5年,建制鎮(zhèn)的為10~20年和3~5年。
6、建設(shè)資金落實(shí)情況的區(qū)別:工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價的50%,工期在一年以上的為30%.
7、位置表示的區(qū)別:在理論與方法中,&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&關(guān)于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種,分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離,但人們最為重視的是交通時間距離而不是空間直線距離;在制度與政策中關(guān)于廣告的約定是:項目位置,應(yīng)從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實(shí)際距離表示,不得以所需時間來表示。
8、登記發(fā)證時間的區(qū)別:初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記為30日;注銷登記為15日。
9、申請登記時間的區(qū)別:新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為90日;其他登記皆為30日。
10、權(quán)屬證書的區(qū)別:房屋的有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》;土地為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)證》。
11、求取方法的區(qū)別:報酬率為累加法、市場提取法(試錯法和內(nèi)插法,去年試題)、排序插入法;建筑物折舊為年限法(直線法、成新率法)、市場提取法和分解法(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊),建筑物新構(gòu)建價格為單位比價法、分部分項法、工料測算法和指數(shù)調(diào)整法。
12、地價評估中修正的區(qū)別:用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價為已知條件使用時用平均深度價格修正率,但用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價和單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價為已知時用得卻是累計深度價格修正率。
13、經(jīng)濟(jì)壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&有效使用年限、實(shí)際經(jīng)過年限的區(qū)別和在相關(guān)計算中的靈活運(yùn)用。
14、有殘值和無殘值折舊的計算:q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和n/(n+t)*100%.
15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌,但商業(yè)、旅游、娛樂和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。
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