房地產(chǎn)估價(jià)師考試之基礎(chǔ)知識(shí)的區(qū)別

　　重要區(qū)別：

　　1、保修期的區(qū)別：《住宅質(zhì)量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計(jì)算，承包商對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修期是從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，二者從計(jì)算的起始日上市有區(qū)別的，在保修時(shí)間持續(xù)長(zhǎng)度上也是有區(qū)別的。

　　2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別：&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&商品住宅的保修期不得低于承包商對(duì)建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期，存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準(zhǔn)；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。

　　3、項(xiàng)目資本金的區(qū)別：《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》規(guī)定的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，而《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%；而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一書中，卻是這樣規(guī)定的：資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金的比例要求是30%.

　　4、估價(jià)的假設(shè)和限制條件：這一條在案例與分析中是作為估價(jià)報(bào)告的單獨(dú)向出現(xiàn)的，與封面、目錄、致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共同組成了估價(jià)報(bào)告的八大部分；但在理論與方法中卻是作為估價(jià)結(jié)果的一個(gè)組成部分共同組成了結(jié)果報(bào)告的15個(gè)分項(xiàng)。

　　5、不同性質(zhì)城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時(shí)間區(qū)別：城市的為20年和5年，建制鎮(zhèn)的為10~20年和3~5年。

　　6、建設(shè)資金落實(shí)情況的區(qū)別：工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價(jià)的50%，工期在一年以上的為30%.

　　7、位置表示的區(qū)別：在理論與方法中，&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&關(guān)于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種，分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離，但人們最為重視的是交通時(shí)間距離而不是空間直線距離；在制度與政策中關(guān)于廣告的約定是：項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示。

　　8、登記發(fā)證時(shí)間的區(qū)別：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記為30日；注銷登記為15日。

　　9、申請(qǐng)登記時(shí)間的區(qū)別：新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為90日；其他登記皆為30日。

　　10、權(quán)屬證書的區(qū)別：房屋的有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；土地為《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)證》。

　　11、求取方法的區(qū)別：報(bào)酬率為累加法、市場(chǎng)提取法（試錯(cuò)法和內(nèi)插法，去年試題）、排序插入法；建筑物折舊為年限法（直線法、成新率法）、市場(chǎng)提取法和分解法（物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊），建筑物新構(gòu)建價(jià)格為單位比價(jià)法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)算法和指數(shù)調(diào)整法。

　　12、地價(jià)評(píng)估中修正的區(qū)別：用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)為已知條件使用時(shí)用平均深度價(jià)格修正率，但用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)和單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)為已知時(shí)用得卻是累計(jì)深度價(jià)格修正率。

　　13、經(jīng)濟(jì)壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&有效使用年限、實(shí)際經(jīng)過(guò)年限的區(qū)別和在相關(guān)計(jì)算中的靈活運(yùn)用。

　　14、有殘值和無(wú)殘值折舊的計(jì)算：q==[1-（1-R）t/（n+t）]*100%和n/（n+t）*100%.

　　15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。

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