2015房地產(chǎn)估價師考點分析：實地查看估價對象

　　第六節(jié) 實地查看估價對象

　　俗話說“百聞不如一見”，“眼見為實”。對于不可移動、價值與區(qū)位密切相關(guān)、具有獨一無二特性的房地產(chǎn)來說，尤其如此。實地查看估價對象是做好估價的基本前提。因此，任何估價項目，估價師都應(yīng)對估價對象進行實地查看。

　　實地查看是指負責某個估價項目的估價師親自到該估價項目的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象狀況，包括感受估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進行核對，觀察估價對象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護、外觀等），拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價對象歷史使用狀況（例如，是否存放過污染物）、周邊乃至當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場行情，并搜集補充估價所需要的其他資料。為了避免在實地查看時遺漏應(yīng)當調(diào)查了解的內(nèi)容，在實地查看之前可以制作好《估價對象實地查看記錄》相關(guān)表格。

　　實地查看有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細節(jié)。另外，現(xiàn)實中已出現(xiàn)偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書、偽造估價對象現(xiàn)場要求估價的情況。這類問題只要通過認真的實地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進行交談，是可以發(fā)覺的。

　　在實地查看時，一般需要委托人中熟悉情況的人員或被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價師要認真聽取陪同人員的介紹，詳細詢問在估價中需要弄清的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成《估價對象實地查看記錄》。

　　許多估價項目的委托人同時是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，在這種情況下進行實地查看通常會較順利。但是，也有一些估價項目的委托人不是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，甚至與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主有利益沖突，例如在房地產(chǎn)強制拍賣、變賣、抵債估價中委托人是人民法院或債權(quán)人，在房屋拆遷估價中委托人是征收人。在這些情況下，估價師一是可以要求委托人與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通，二是自己向被查看房地產(chǎn)的業(yè)主說明來意和相關(guān)情況，爭取其理解與配合。

　　《估價對象實地查看記錄》應(yīng)包括查看對象、查看內(nèi)容、查看結(jié)果、查看人員和查看日期。執(zhí)行實地查看的估價師需用照片等方式證明自己進行了實地查看，并應(yīng)在《估價對象實地查看記錄》上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求委托人中協(xié)助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。其中，房屋拆遷估價應(yīng)按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的要求，由實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師、征收人、被征收人在《估價對象實地查看記錄》上簽名認可。如果被征收人不同意在《估價對象實地查看記錄》上簽名的，應(yīng)當請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

　　對于估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，雖然不能進行完全意義上的實地查看，但也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解。

　　對于運用市場法、收益法、成本法估價所選取的可比實例房地產(chǎn)，應(yīng)當參照對估價對象進行實地查看的要求，進行必要的實地查看。

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