2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析：實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　第六節(jié) 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　俗話(huà)說(shuō)“百聞不如一見(jiàn)”，“眼見(jiàn)為實(shí)”。對(duì)于不可移動(dòng)、價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)、具有獨(dú)一無(wú)二特性的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，尤其如此。實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象是做好估價(jià)的基本前提。因此，任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。

　　實(shí)地查看是指負(fù)責(zé)某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師親自到該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，檢查、觀察估價(jià)對(duì)象狀況，包括感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對(duì)此前獲得的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進(jìn)行核對(duì)，觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)、外觀等），拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象歷史使用狀況（例如，是否存放過(guò)污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情，并搜集補(bǔ)充估價(jià)所需要的其他資料。為了避免在實(shí)地查看時(shí)遺漏應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解的內(nèi)容，在實(shí)地查看之前可以制作好《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》相關(guān)表格。

　　實(shí)地查看有利于估價(jià)師加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)知，形成一個(gè)直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無(wú)法或難以表述的細(xì)節(jié)。另外，現(xiàn)實(shí)中已出現(xiàn)偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、偽造估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)要求估價(jià)的情況。這類(lèi)問(wèn)題只要通過(guò)認(rèn)真的實(shí)地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進(jìn)行交談，是可以發(fā)覺(jué)的。

　　在實(shí)地查看時(shí)，一般需要委托人中熟悉情況的人員或被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價(jià)師要認(rèn)真聽(tīng)取陪同人員的介紹，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)在估價(jià)中需要弄清的問(wèn)題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》。

　　許多估價(jià)項(xiàng)目的委托人同時(shí)是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，在這種情況下進(jìn)行實(shí)地查看通常會(huì)較順利。但是，也有一些估價(jià)項(xiàng)目的委托人不是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，甚至與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主有利益沖突，例如在房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債估價(jià)中委托人是人民法院或債權(quán)人，在房屋拆遷估價(jià)中委托人是征收人。在這些情況下，估價(jià)師一是可以要求委托人與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通，二是自己向被查看房地產(chǎn)的業(yè)主說(shuō)明來(lái)意和相關(guān)情況，爭(zhēng)取其理解與配合。

　　《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》應(yīng)包括查看對(duì)象、查看內(nèi)容、查看結(jié)果、查看人員和查看日期。執(zhí)行實(shí)地查看的估價(jià)師需用照片等方式證明自己進(jìn)行了實(shí)地查看，并應(yīng)在《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求委托人中協(xié)助實(shí)地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主在《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》上簽名認(rèn)可。其中，房屋拆遷估價(jià)應(yīng)按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，由實(shí)地查看的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、征收人、被征收人在《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》上簽名認(rèn)可。如果被征收人不同意在《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看記錄》上簽名的，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)除委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

　　對(duì)于估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，雖然不能進(jìn)行完全意義上的實(shí)地查看，但也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解。

　　對(duì)于運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià)所選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)參照對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看的要求，進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

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