2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)成本法及其運用

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　　第七章成本法及其運用

　　第四節(jié) 重新購建價格的求取

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門、機構(gòu)公布的房屋重置價格或者房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。

　　求取建筑物重新購建價格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　（一）單位比較法

　　單位比較法（comparative-unitmethod）是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其進行適當?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新購建價格的方法。

　　單位比較法實質(zhì)上是一種市場法。其中的處理包括：①把可比實例建筑物實際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費；②把可比實例建筑物在其建造時的建筑安裝工程費，調(diào)整為估價時點時的建筑安裝工程費；③根據(jù)可比實例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費有影響的建筑規(guī)模、建筑設備、裝飾裝修等方面的差異，對單位建筑安裝工程費進行調(diào)整，即可得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費。單位比較法較為簡單、實用，因此被廣泛使用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。

　　單位面積法（square-footmethod）是調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費，然后對其進行適當?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。

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發(fā)布：2007-07-13 10:06 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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