2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)：非市場價(jià)值

　　（二）非市場價(jià)值

　　在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)項(xiàng)目的要求評(píng)估的是在不符合市場價(jià)值形成的條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值。因此，非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而對(duì)市場價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概況性稱呼。非市場價(jià)值主要有快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。市場價(jià)值和這五種非市場價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。它們是一組按照價(jià)值前提或者說是評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的價(jià)值。

　　1．快速變現(xiàn)值

　　快速變現(xiàn)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時(shí)間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。

　　2．謹(jǐn)慎價(jià)值

　　謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。

　　3．在用價(jià)值

　　在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價(jià)值一般低于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場價(jià)值。

　　4．殘余價(jià)值

　　殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場價(jià)值。例如，某個(gè)針對(duì)特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會(huì)增加該餐廳的價(jià)值，反而會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會(huì)低于市場價(jià)值。但在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評(píng)估其市場價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。

　　5．投資價(jià)值

　　投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度來衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。即市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

　　6．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（ ）（2003年考試試題）

　　答案：×

　　7．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（ ）。（2007年試題）
　　A．市場價(jià)值
　　B．清算價(jià)值
　　C．快速變現(xiàn)價(jià)值
　　D．投資價(jià)值

　　答案：D

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