2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：非市場價值

　　（二）非市場價值

　　在實際估價中，有些估價項目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而對市場價值以外的各種價值的一個概況性稱呼。非市場價值主要有快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。它們是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。

　　1．快速變現(xiàn)值

　　快速變現(xiàn)值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。

　　2．謹(jǐn)慎價值

　　謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值。

　　3．在用價值

　　在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。

　　4．殘余價值

　　殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某個針對特定品牌進行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。

　　5．投資價值

　　投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個房地產(chǎn)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　　6．在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（ ）（2003年考試試題）

　　答案：×

　　7．房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（ ）。（2007年試題）
　　A．市場價值
　　B．清算價值
　　C．快速變現(xiàn)價值
　　D．投資價值

　　答案：D

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