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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)資料:房地產(chǎn)作為抵押物的條件
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二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件
房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同,對(duì)抵押物要求也不同。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押。”從上述規(guī)定可以看出,房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面:一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類(lèi)抵押,無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥,只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法,即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí),以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類(lèi)抵押,設(shè)定抵押的前提條件是,土地必須是以出讓方式取得的。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號(hào))規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):(1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
例題:下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的包括( )
A、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
B、權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物
D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)
答案:ACDE
解析:權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),應(yīng)該可以設(shè)定抵押權(quán)。
三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定
?。?)房地產(chǎn)抵押,抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押,也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,視為同一抵押物,在抵押關(guān)系存續(xù)期間,其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割,但抵押當(dāng)事人另有約定的,從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的,首次抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押,但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的,再次抵押前,抵押人應(yīng)將抵押事實(shí)告知抵押權(quán)人。
?。?)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押?!稉?dān)保法》還規(guī)定,“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”
?。?)以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。
?。?)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
?。?)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)。并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
?。?)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有約定的除外。
?。?)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有約定的除外。
?。?)有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。
?。?)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
?。?0)以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
?。?1)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
?。?2)以已出租的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
?。?3)企、事業(yè)單位法人分立或合并后,原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同;(14)訂立抵押合同時(shí),不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人尚未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。
?。?5)抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
?。?6)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
?。?7)抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
?。?8)抵押人將已出租的房屋抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
?。?9)抵押人將已抵押的房屋出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí),如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。
例題1:抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。( ) (2005年試題)
答案:√解析:抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
例題2:以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)。( ) (2004年試題)
答案:√解析:以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有約定的除外。
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