09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：寫字樓租金的確定

　　5．寫字樓租金的確定

　　（1）計(jì)算可出租或可使用面積租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)?？沙鲎饷娣e=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。

　?。?）確定基礎(chǔ)租金與市場租金租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫字樓的市場租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。

　　1）基礎(chǔ)租金。是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金。 

　　2）市場租金。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）和物業(yè)本身的狀況及其所處的位置由市場確定的租金。

　　當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用可以計(jì)入租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　（3）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織架構(gòu)、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）

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