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09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ话偎氖唬?/h1>
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物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话偎氖粭l[建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費(fèi)用的義務(wù)]
第一百四十一條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。
[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費(fèi)用的義務(wù)的規(guī)定。
我國(guó)實(shí)行土地公有制，建設(shè)用地使用權(quán)人使用國(guó)家所有的土地，國(guó)家收取土地出讓金等費(fèi)用，是國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。
?。ㄒ唬?yīng)當(dāng)支付土地出讓金等費(fèi)用的情形
1．在取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，采用出讓等有償使用方式的，應(yīng)當(dāng)支付出讓金等費(fèi)用。土地管理法第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。”第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。”城市房地產(chǎn)管理法第三條、第十五條也有同樣的規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的，在取得使用權(quán)時(shí)國(guó)家不收取出讓金。
2．在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，通過(guò)劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳出讓金。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”此外，城市房地產(chǎn)管理法第五十條還規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”
（二）支付土地出讓金等費(fèi)用的意義
出讓金等費(fèi)用的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有的土地收益。這一本質(zhì)是由我國(guó)的土地有償使用制度決定的。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)有土地是由國(guó)家以行政手段無(wú)償交給用地單位使用的。這種土地使用制度有很多弊端：（1）土地資源配置效益差，利用效率低，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)家卻缺乏調(diào)節(jié)余缺的機(jī)制。（2）國(guó)有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者的手中，國(guó)家的土地所有權(quán)虛置。（3）市場(chǎng)機(jī)制缺失，土地作為生產(chǎn)力要素其價(jià)值得不到正常體現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)主體實(shí)際上的不平等地位。由于不同企業(yè)都從政府無(wú)償?shù)玫讲煌恢煤蛿?shù)量的土地，擁有較多土地且位置優(yōu)越的企業(yè)，與缺乏土地位置較差的企業(yè)，實(shí)際上處于不平等的競(jìng)爭(zhēng)地位。
舊體制嚴(yán)重的弊端，使得實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，收取出讓金等費(fèi)用具有了重要意義。（1）土地公有制是社會(huì)主義公有制的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，通過(guò)收取出讓金等費(fèi)用取得土地收益，才能使國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，才能真正保障社會(huì)主義公有制的主體地位。（2）土地是巨大的社會(huì)財(cái)富，而且會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展不斷增值。國(guó)家掌握了國(guó)有土地的收益，就有足夠的財(cái)力組織社會(huì)化大生產(chǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義國(guó)家的經(jīng)濟(jì)職能。（3）土地是基本的生產(chǎn)要素，通過(guò)收取或者補(bǔ)交出讓金使土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)，有助于形成包括消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)和資金、勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素市場(chǎng)的完整的社會(huì)主義市場(chǎng)體系。通過(guò)充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，合理配置土地資源，實(shí)現(xiàn)最大的土地利用效益，進(jìn)而推進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
?。ㄈ┎唤患{出讓金等費(fèi)用的法律責(zé)任
正是因?yàn)榻患{出讓金等費(fèi)用對(duì)國(guó)家和社會(huì)意義重大，法律、行政法規(guī)對(duì)不交納出讓金等費(fèi)用的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。例如，城市房地產(chǎn)管理法第六十六條規(guī)定，違反城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)繳出讓金的規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地出讓金、沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。在有出讓合同的情況下，不支付出讓金的行為同時(shí)還是一種違約行為。因此除了行政法上的責(zé)任，法律、行政法規(guī)還規(guī)定了相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，城市房地產(chǎn)管理法第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。”《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。”
總之，通過(guò)支付出讓金等費(fèi)用，向國(guó)家上繳土地收益，是國(guó)家土地有償使用制度的重要內(nèi)容，也是土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律、行政法規(guī)中規(guī)定的法定義務(wù)。物權(quán)法第一百三十八條已經(jīng)將出讓金等費(fèi)用及其支付方式列為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的條款之一，按時(shí)、足額支付出讓金，更是建設(shè)用地使用權(quán)人的合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)一秉誠(chéng)實(shí)信用，認(rèn)真履行。
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2．在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，通過(guò)劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳出讓金。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”此外，城市房地產(chǎn)管理法第五十條還規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”
（二）支付土地出讓金等費(fèi)用的意義
出讓金等費(fèi)用的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有的土地收益。這一本質(zhì)是由我國(guó)的土地有償使用制度決定的。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)有土地是由國(guó)家以行政手段無(wú)償交給用地單位使用的。這種土地使用制度有很多弊端：（1）土地資源配置效益差，利用效率低，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)家卻缺乏調(diào)節(jié)余缺的機(jī)制。（2）國(guó)有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者的手中，國(guó)家的土地所有權(quán)虛置。（3）市場(chǎng)機(jī)制缺失，土地作為生產(chǎn)力要素其價(jià)值得不到正常體現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)主體實(shí)際上的不平等地位。由于不同企業(yè)都從政府無(wú)償?shù)玫讲煌恢煤蛿?shù)量的土地，擁有較多土地且位置優(yōu)越的企業(yè)，與缺乏土地位置較差的企業(yè)，實(shí)際上處于不平等的競(jìng)爭(zhēng)地位。
舊體制嚴(yán)重的弊端，使得實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，收取出讓金等費(fèi)用具有了重要意義。（1）土地公有制是社會(huì)主義公有制的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，通過(guò)收取出讓金等費(fèi)用取得土地收益，才能使國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，才能真正保障社會(huì)主義公有制的主體地位。（2）土地是巨大的社會(huì)財(cái)富，而且會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展不斷增值。國(guó)家掌握了國(guó)有土地的收益，就有足夠的財(cái)力組織社會(huì)化大生產(chǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義國(guó)家的經(jīng)濟(jì)職能。（3）土地是基本的生產(chǎn)要素，通過(guò)收取或者補(bǔ)交出讓金使土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)，有助于形成包括消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)和資金、勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素市場(chǎng)的完整的社會(huì)主義市場(chǎng)體系。通過(guò)充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，合理配置土地資源，實(shí)現(xiàn)最大的土地利用效益，進(jìn)而推進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
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