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09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo):物權(quán)法解釋(七十二)
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物權(quán)法解釋:第七十二條[業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)]
第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。
業(yè)主專有部分以外的共有部分通常是指,除建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分以外的部分,既包括建筑物內(nèi)的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等部分,也包括建筑區(qū)劃內(nèi),由業(yè)主共同使用的物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等,但法律另有規(guī)定的除外。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房情況復(fù)雜,僅所有權(quán)就有不同的情形。有的是在住房制度改革后,將原租住的公有住房,依照房改價(jià)購(gòu)買(mǎi)為自己所有;有的是按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的商品房;有的是享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房;還有集資建房的。而農(nóng)民因征地遷人高層或者多層建筑物居住的情況就更為復(fù)雜,因此,建筑區(qū)劃內(nèi)哪些部分為業(yè)主共有,還須根據(jù)具體情況具體確定。
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)包括兩部分內(nèi)容。一是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán);二是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下,對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分,對(duì)物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是,如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利,還要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如,物權(quán)法第八十條規(guī)定,建筑物共有部分的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán),還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣,業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù),也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如,依據(jù)物權(quán)法第八十三條的規(guī)定,業(yè)主對(duì)共有部分承擔(dān)的義務(wù)有,不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建,不得隨意侵占通道等。又如,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利,還享有共同管理的權(quán)利,有權(quán)對(duì)共用部位與公用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利,同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。
由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利,又負(fù)有義務(wù),有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由,不履行義務(wù)。對(duì)此,本條明確規(guī)定,業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如,業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修費(fèi)用;在集中供暖的情況下,不得以冬季不在此住宅居住為由,不交納暖氣費(fèi)用。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán),包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中,業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位,是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒(méi)有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán),就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán),以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán),也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。因此本條規(guī)定,業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
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