09年基本制度與政策輔導(dǎo)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查；全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片；處置房地產(chǎn)時(shí)，除評(píng)估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見(jiàn)及其理由等。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況；披露知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)；對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析；披露已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價(jià)報(bào)告的附件。對(duì)由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

　　此外，按照《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營(yíng)和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。

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