房地產(chǎn)估價(jià)師考試：成本導(dǎo)向定價(jià)

　　成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。

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　　這是一種最簡單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：

　　單位產(chǎn)品價(jià)格：單位產(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。

　　列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價(jià)：2000X（1+15%）=2300（元）

　　這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行。

　　（二）目標(biāo)收益定價(jià)法

　　這種方法又稱目標(biāo)利潤定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：

　　1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

　　2、確定目標(biāo)利潤。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：

　　目標(biāo)利潤=總投資額x目標(biāo)投資利潤率

　　目標(biāo)利潤=總成本x目標(biāo)成本利潤率

　　目標(biāo)利潤=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤率

　　目標(biāo)利潤=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤率

　　3、計(jì)算售價(jià)

　　售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量

　　例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？

　　解：目標(biāo)利潤=總成本x成本利潤率

　　=4x15%

　　=0.6（億元）

　　每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量

　　=（4=0.6）/160000

　　=2875（元）

　　因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米2875元

　　目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

　　（三）售價(jià)加成定價(jià)法

　　這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。計(jì)算公式為：

　　單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）

　　列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價(jià)為：

　　售價(jià)=2500/（1-20%）=3125（元）

　　這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來說，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來的加成率較低，更容易接受。

　　以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價(jià)。所不同的是它們對(duì)利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

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