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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精講班第1講講義
第1講 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(上)
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握:投資的概念、分類、特性和作用,房地產(chǎn)投資的概念、特性,房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。
熟悉:房地產(chǎn)投資的形式及利弊。
了解:房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念,房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。
要點說明
1.投資與房地產(chǎn)投資
?。?)投資是指經(jīng)濟主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物,經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。
(2)投資的分類:投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。
固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。
流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。
?。?)投資的特性:投資是一種有目的的經(jīng)濟行為,是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動;投資具有時間性;投資的目的在于得到報酬(即收益);投資具有風(fēng)險性,即不穩(wěn)定性。
(4)投資的作用:投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力;投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān);投資可以促進人民生活水平的提高;投資有利于國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。
(5)房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物,直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn),包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資,包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進行的土地開發(fā)工程所完成的投資,如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。
2.房地產(chǎn)投資的特性
?。?)位置固定性或不可移動性;
(2)壽命周期長;
(3)經(jīng)濟壽命和自然壽命;
(4)適應(yīng)性;
?。?)各異性;
?。?)政策影響性;
?。?)專業(yè)管理依賴性;
(8)相互影響性。
3.房地產(chǎn)投資的形式與利弊
?。?)房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程,參與有關(guān)管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤,風(fēng)險較大但回報亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā),希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。
(2)房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利:相對較高的收益水平,易于獲得金融機構(gòu)的支持,能抵消通貨膨脹的影響,提高投資者的資信等級;房地產(chǎn)投資之弊:變現(xiàn)性差,投資數(shù)額巨大,投資回收周期較長,需要專門的知識和經(jīng)驗。
4.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。
(1)市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)風(fēng)險,是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險,投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。
?。?)非市場風(fēng)險又稱個別風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險,是指投資者可以控制的風(fēng)險。
風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響:令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小,確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平;使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。
5.投資組合
對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化,不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來,便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。由投資組合理論引申出來的資本資產(chǎn)定價模型能更好地分析風(fēng)險與收益的關(guān)系。公式是E(rj)=rf+βj[E(rm)-rf].含義是:一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)(這里假定應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。
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