2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》學(xué)習(xí)資料（13）

　　第六部分 各種類型的房地產(chǎn)估價：

　　一、居住房地產(chǎn)估價（分普通住宅、高檔公寓、別墅）

　　1、影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。

　　2、影響居住房地產(chǎn)價格的個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。

　　3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)估價（含餐飲）

　　1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。

　　①經(jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。

　　②轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價。注意轉(zhuǎn)租的合法性。

　　③裝修高檔而復(fù)雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件（公交通達度、交通便捷度）。

　　3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局（分割出租的，要有一定的空間間距）、樓層、面積（不宜太大也不宜太小）、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性（轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值）。

　　4、餐飲房地產(chǎn)估價：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費額等；經(jīng)營成本：保險費、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。

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