《房地產基本制度與政策及相關知識》試題特點

　　《房地產基本制度與政策及相關知識》試題特點

　　注重大綱和教材的變化及增加內容

　　但是近幾年的考試特別注重出奇、出新，尤其是出新：一是當年《房地產基本制度與政策及相關知識》大綱、指導教材的新增內容；二是現行法律、法規(guī)、政策的新變化內容，都是當年出題的重點。2007～2015年本門課程指導教材均進行了修訂，新增了不少內容，如物權法，注冊房地產估價師管理辦法，城市規(guī)劃綠線、紫線、藍線、黃線管理制度，土地制度，房屋拆遷政策，環(huán)境知識等等。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產估價相關知識打亂了過去的章節(jié)，重新進行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節(jié)和內容，應是近年的必考點和易考點。近兩年，《房地產基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2015年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2015]4號），被業(yè)界稱為“國十一條”。明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務總局出臺的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規(guī)定：自2015年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　例題1：某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有（BD）。（2007年試題）
　　A．該抵押屬一般房地產抵押
　　B．該抵押是最高額抵押
　　C．若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元
　　D．若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元
　　E．該抵押可以不經登記即產生合同效力采集者退散

　　此題就是依據《物權法》的規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　例題2：某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（A）。（2007年試題）
　　A．甲銀行優(yōu)先受償
　　B．按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序
　　C．乙銀行優(yōu)先受償
　　D．按兩家銀行的債權比例受償

　　做此題也要依據《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時，2008年房地產估價相關知識打亂了過去的章節(jié)，重新進行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節(jié)和內容，應是近年的必考點和易考點。近兩年，《房地產基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是2015年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2015]4號），被業(yè)界稱為“國十一條”。明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務總局出臺的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規(guī)定：自2015年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)

　　注重每個章節(jié)考試出題所占比例年年交替變化

　　從2001～2015年試題各章所占分值比較中，我們應注意的問題是，每年考試出題時每章內容所占比例呈現著“今年高、來年低”的特點。也就是每章的出題頻率在考試中所占比例呈現出一年大一年小的趨勢，如2001～2005年《房地產基本制度與政策》第四章房地產開發(fā)經營管理制度與政策考試中，2001年占7%，2002年占2.5%，2003年占11%，2004年占5.5%．2005年占2%，2006年占3%。從這項規(guī)律中，我們在準備每年的考試時，應把上年度考試出題所占比例小的章節(jié)，作為當年的復習重點。

　　注重基本概念與基本原理考核

　?。?）土地使用權出讓、房地產交易、房產稅、經濟學、保險、拍賣、城市規(guī)劃、容積率、民法等基本概念?！　　　　　?br />（2）土地、房地產開發(fā)、房屋拆遷、房地產交易、房地產權屬、房地產稅收、物業(yè)管理、住房公積金等基本政策。

　?。?）土地有償有期限使用制度、房地產成交價格申報制度、房屋租賃登記備案制度、房地產價格評估制度等基本制度。

　?。?）供求規(guī)律、邊際效用遞減規(guī)律、保險最大誠信原則、保險近因原則、保險損失賠償原則、拍賣的公開公平公正原則、會計的權責發(fā)生制原則等基本原理、基本規(guī)律和基本原則。

　　對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。

　　如基本概念的考核，2004年試題中，有一道單選題，匯票是（D）。
　　A．由出票人簽發(fā)，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據
　　B．銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據
　　C．由出票人簽發(fā)，承諾他人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的存單
　　D．由出票人簽發(fā)，承諾付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據這道題是房地產估價相關知識第七章金融知識的考點。做這道題關鍵要理解匯票的真正內涵。根據其定義“匯票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據”，只有D項符合題意。

　　再如對邊際效用遞減規(guī)律的考核，2004年出了一道單項選擇題：假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用（B）。
　　A．減少來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　B．增加
　　C．不變
　　D．可能增加也可能減少

　　這道題主要考查應試者對邊際效用遞減規(guī)律的理解掌握程度。根據邊際效用遞減規(guī)律，當增加商品x的消費時，x的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品x的增加而減少，故Y的邊際效用增加。因此本題的正確答案為B。

　　注重本門課程內容的角角落落

　　從2001～2015年試題的變化趨勢來看，試題的覆蓋面越來越廣，采分點逐年增多，幾乎涉及到了每個章節(jié)，不像1998年以前，因為內容少，考試內容出現扎堆的現象，如1996年有關房地產交易政策與制度的考試內容占到整張試卷的40%，可以說是比較罕見的。如房地產估價相關知識在第一門課程考試整張卷100分中，只占40分，每章僅占2～4分。從1999年以來，基本上每章內容都有考試點出現，并且和高等教育自學考試的特點一樣，對教材的角角落落，甚至教材中出現的小例子都成了出題的極好素材，也就是一些平時可能認為并不重要，且比較偏僻的知識點，也往往會出現在考題中，可以說出乎每位考生的意料。因此問題的關鍵是要切實認真熟悉教材的框架、內容，不可一知半解，抱著僥幸的心理則更不可取。如2005年的試題中，有一道題：根據信托合同，信托機構依據其管理經營的實際業(yè)績確定（C）。
　　A．委托財產總值
　　B．信托范圍
　　C．信托收益
　　D．信托信用等級

　　這道題就出得比較偏，主要考核金融知識中的“金融信托投資業(yè)務”，平時可能對這樣的內容不重視，只有依據“信托機構按經營的實際效果計算信托收益，根據資財運用的贏利水平進行分配，因而付給受益人的盈利額并不固定”，并進行認真分析，才能做對。

　　2004年還出了一道教材上沒有，可能我們從未注意的《中華人民共和國刑法》條文的試題，即：《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的（B）。”
　　A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　B．處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金
　　C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金
　　D．處3年以上，5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

　　做此題的關鍵是要掌握《中華人民共和國刑法》第三百四十二條的規(guī)定，即：違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。因此，我們要熟悉《中華人民共和國刑法》有關土地的三條規(guī)定，這些內容在本輔導書中有所體現，要注意積累?？梢哉f2004年這樣的偏題很多，導致了該年度考試通過人數比較少。

　　注重綜合知識的考核

　　特別是通過對近幾年本門課程的考試試卷分析，靈活運用的試題題型所占的比例，呈現出逐年加大的趨勢，應引起我們的高度重視?？荚囯y度、考試內容范圍的不斷增大，給考生帶來了不少壓力。這主要是為了全面考核應試者的綜合分析能力。此類試題往往在題干中采取肯定式或否定式設問方式，如， “下列有關x×××的表述中，正確的是（ ）”、“下列關于××××，說法不正確的是（ ）”等。做這類題就要求我們必須全面理解知識，多熟悉教材內容，多做練習。如2007年房地產估價師考試有這樣一道多項選擇題：下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（ABD）。
　　A．征收或者征用都是為了公共利益的需要
　　B．征收或者征用都要依法給予補償來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為
　　D．征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變
　　E．征收是強制性的，征用是非強制性的

　　做此題就要掌握征收和征用的區(qū)別，二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益的需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發(fā)生轉移；征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態(tài)下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態(tài)結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。

　　注重考試出題的靈活性

　　如2003年的試題中有一道單項選擇題：關于下列數據表述正確的是（B）。

l 　2　3　4　5　6　7　8　9　10　98　101　101　100　101　99　102　97　102　99　

　　A．上述數據的眾數為100
　　B．上述數據的眾數為101
　　C．上述數據的算術平均數為101
　　D．上述數據的中位數為101

　　這道題可以說比較新穎，還采取了表格的形式。此題考核有關統(tǒng)計的知識，只要我們掌握了眾數、算術平均數、中位數的特點及知識，這道題就很容易做。上述數據的算術平均數=（98+101+101+100+101+99+102+97+102+99）÷10=100，不是101。“眾數是分布數列中出現頻率最大的標志值”。101出現3次，且是最大的標志值，因此是眾數，是正確答案。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)

　　注重有關法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

　　在學習中，我們不僅要熟悉《房地產基本制度與政策》后面所附錄的有關法律、法規(guī)和規(guī)章，同時我們對與本門課程內容有關的法律、法規(guī)和規(guī)章，也要熟悉。特別是要結合大綱要求及教材內容讀兩遍法律、法規(guī)和規(guī)章條文內容。本輔導書中也特別注重這個問題，幾乎每章內容都指出了本章的有關法律、法規(guī)和規(guī)章名稱及重要條文，應試者可以結合學習。對于現行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核，在教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關房地產的法律、法規(guī)條文內容，就可以準確作答。如2005年的試題中有一道多項選擇題：農用地包括（ABC）。
　　A．養(yǎng)殖水面
　　B．草地來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　C．耕地
　　D．水利設施用地
　　E．未利用地

　　此題主要根據《土地管理法》第四條的規(guī)定，“前款所稱農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地”。水利設施用地屬于建設用地。這些內容教材上沒有，因此要求考生還要注意教材涉及的法規(guī)內容。

　　注重重要知識點的考核

　　如土地制度與政策中的“征收土地”、房地產交易知識制度與政策中的“面積誤差”處理問題等，尤其是規(guī)劃知識中的“容積率”知識，在2003-2005年試題中連續(xù)三年出現，如2003年判斷題：在編制控制性詳細規(guī)劃過程中，容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費（對）。2004年判斷題：容積率是一種既可采用上限控制又可采用下限控制的規(guī)劃指標（對）。2005年判斷題：制定容積率下限的目的是防止過度開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行（錯）。

　　因此，應試者在普遍學習的基礎上，要善于把握重點，很好地掌握各章的關鍵知識點。

　　注重計算知識點的計算考核

　　為此，在本輔導書中，對每章內容中的計算知識點，都進行了歸納匯總，供參考。如2003年試題中有一道單項選擇題：某企業(yè)總資產為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（B）萬元。
　　A．95
　　B．100
　　C．120
　　D．175

　　做這道題，關鍵是要掌握會計知識中的“所有者權益包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個項目，其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益”以及會計恒等式“所有者權益=資產負債”等知識點，該題的計算過程為：所有者權益=150萬元負債30萬元=120萬元。該企業(yè)的實收資本=120萬元資本公積10萬元留存收益l0萬元=100萬元。 來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)

　　再如2005年試題中有一道單項選擇題：某非經濟特區(qū)的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房地產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為（C）萬元。
　　A．1.60
　　B．3.00
　　C．4.25
　　D．5.00

　　此題依據的是原國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，同時還要注意“某非經濟特區(qū)”幾個字眼，如果是“某經濟特區(qū)”，在正常計算的同時還可以加收30%.此題的計算步驟：100×0.5%+900 X0.25%+1000×0.15%=4.25（萬元）。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)

　　近兩年考試中直白性試題所占比重較大

　　在2008～2009年的考試中，單純直白性試題題量增加，主要原因是前幾年本門程考試通過率較低，即減小試題難度、提高通過率，是近兩年考試出題的特點。如2009年有一道單項選擇題：拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當由（    ）確認。來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　A．房地產行政主管部門
　　B．房屋拆遷管理部門
　　C．城市規(guī)劃行政主管部門
　　D．房屋登記機構

　　答案：C

　　解析：對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

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