[寧夏]七部門聯(lián)合出臺共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)工作指導(dǎo)意見

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今年，我區(qū)將積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，停止新建經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房，取而代之建立公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房“三位一體”的住房供應(yīng)體系。

6月11日，寧夏回族自治區(qū)住建廳、發(fā)改委、財政廳、民政廳、國土資源廳、地稅局、人民銀行銀川中心支行七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，明確了我區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)人和政府的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定了上市交易的分配比例等。

【名稱】

共有產(chǎn)權(quán)住房是具有住房

保障性質(zhì)的政策性商品房

“共有產(chǎn)權(quán)住房是具有住房保障性質(zhì)的政策性商品房。共有產(chǎn)權(quán)就是將政府為中低收入住房困難家庭供應(yīng)住房的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，根據(jù)政府和中低收入住房困難家庭對該套住房的投資份額按比例共有該套住房的產(chǎn)權(quán)。”自治區(qū)住建廳住房保障處負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)了解，我國已在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市先行進(jìn)行了試點(diǎn)。試點(diǎn)城市開展共有產(chǎn)權(quán)保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

據(jù)介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個直接作用，一是能解決部分保障家庭的住房問題；二是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房制度，遏制在購置型保障房里的牟利空間。從長遠(yuǎn)看，它還能在一定程度上平抑高房價。

【要求】

商品住房存量較大的地區(qū)

應(yīng)增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)

“共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)是住房保障制度的重大改革，我區(qū)要求各地在工作開展中既要充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，又要堅持市場化運(yùn)作，積極引導(dǎo)和鼓勵社會資本參與。”自治區(qū)住建廳住房保障處負(fù)責(zé)人介紹。

《意見》要求各地根據(jù)本地住房供應(yīng)狀況和中低收入住房困難家庭的實(shí)際需求，采取形式多樣的供應(yīng)模式，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。特別是商品住房存量較大的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過政府回購安置方式，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，有效消化商品住房存量。

各市、縣(區(qū))政府和中低收入住房困難家庭，按投資份額擁有房屋相應(yīng)產(chǎn)權(quán)的占有、處置、受益等權(quán)利，同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)和風(fēng)險。

共有產(chǎn)權(quán)住房在買賣時，產(chǎn)權(quán)雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同中對各自占有的產(chǎn)權(quán)份額、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式作出明確約定，允許一方“贖回”另一方的部分或全部產(chǎn)權(quán)。在保障對象取得房屋完全產(chǎn)權(quán)后，可按有關(guān)規(guī)定上市交易。

【分類】

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)模式有四種

租賃型棚改型自住型政企合作型

我區(qū)現(xiàn)有租賃型、棚改型、政企合作型和自住型四種共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)模式。《意見》明確了這四種共有產(chǎn)權(quán)住房的不同產(chǎn)權(quán)份額。

●租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房

對政府主導(dǎo)建設(shè)的公共租賃住房，在住房保障對象租住一定年限并仍然符合住房保障條件的前提下，經(jīng)本人自愿申請，可以購買該公共租賃住房部分產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)保障對象與政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，保障對象只對政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。保障對象可逐步提高出資比例，當(dāng)保障對象擁有該公共租賃住房70%以上的產(chǎn)權(quán)時，政府產(chǎn)權(quán)部分的使用權(quán)可無償讓渡給租住人。鼓勵保障對象通過購買政府產(chǎn)權(quán)獲得房屋完全產(chǎn)權(quán)。1戶保障對象僅限購買1套公共租賃住房。

●棚改型共有產(chǎn)權(quán)住房

棚戶區(qū)改造原則按照“拆一還一”補(bǔ)償安置。當(dāng)安置房面積超出補(bǔ)償面積而棚戶區(qū)居民又暫時無能力購買房屋全部產(chǎn)權(quán)時，對超出面積部分可通過與政府共有產(chǎn)權(quán)的方式安置，居民對政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。當(dāng)居民擁有房屋80%以上的產(chǎn)權(quán)時，政府產(chǎn)權(quán)部分的使用權(quán)可無償讓渡給居民。各地可根據(jù)實(shí)際情況制定優(yōu)惠政策，鼓勵居民購買全部產(chǎn)權(quán)。棚戶區(qū)改造中符合城鎮(zhèn)低收入特殊困難家庭的自有房屋產(chǎn)權(quán)，可按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)折算到公共租賃住房產(chǎn)權(quán)中，形成政府、保障家庭共有產(chǎn)權(quán)。

●自住型共有產(chǎn)權(quán)住房

政府可組織建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，以滿足符合條件的中低收入住房困難家庭首套自住房需求，具體準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由市、縣政府自行確定。鼓勵購房人取得完全產(chǎn)權(quán)。已開工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房項(xiàng)目建成后，優(yōu)先安排原經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房輪候?qū)ο?，剩余部分納入共有產(chǎn)權(quán)住房管理，由符合條件的中低收入住房困難家庭購買。自住型共有產(chǎn)權(quán)住房的個人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于房屋產(chǎn)權(quán)的80%，居民對政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。

●政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房

企(事)業(yè)單位、各類工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園區(qū)企業(yè)參與建設(shè)的公共租賃住房，與政府實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)先解決園區(qū)就業(yè)人員居住，剩余房源由政府統(tǒng)一調(diào)劑使用。房屋運(yùn)營維護(hù)由所屬企(事)業(yè)單位負(fù)責(zé)，租金收益分配由雙方協(xié)商確定。鼓勵企(事)業(yè)單位通過購買政府產(chǎn)權(quán)取得房屋完全產(chǎn)權(quán)。

【定價】

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行政府定價

低于同類型商住房10%至15%

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行政府定價。政府按照房屋建筑成本形成機(jī)制，參照同地段同品質(zhì)普通商品住房價格確定房屋銷售價，原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕愋蜕唐纷》夸N售價的10%至15%。同時，要準(zhǔn)確測定政府投資份額和產(chǎn)權(quán)比例。

【建設(shè)】

新建自住型共有產(chǎn)權(quán)住房

單套建筑面積不超過90㎡

租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房按公共租賃住房渠道進(jìn)行籌集，優(yōu)先從庫存商品住房中籌集；新建項(xiàng)目以配建為主，建筑面積不超過60平方米。

棚改型和自住型共有產(chǎn)權(quán)住房主要采取集中建設(shè)的方式，也可在商品房項(xiàng)目中配建或向社會收購存量住房用于共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。

集中建設(shè)的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房暫參照經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目管理辦法立項(xiàng)，供地方式實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，由政府組織建設(shè)。配建的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房在土地拍賣前明確項(xiàng)目中共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后無償移交給政府住房保障管理部門。配建比例由市、縣(區(qū))政府根據(jù)房源統(tǒng)籌安排確定。新建的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)堅持節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保原則，全面執(zhí)行綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，戶型以中小套型為主，單套住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)不超過90平方米。項(xiàng)目交付時，應(yīng)同時配套基本生活設(shè)施，滿足居住基本功能。

【交易】

共有產(chǎn)權(quán)住房購買人

獲完全產(chǎn)權(quán)后可上

租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房購買人自取得房屋完全產(chǎn)權(quán)之日起，居住滿5年可上市交易。在此之前確因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，無論是否取得完全產(chǎn)權(quán)，均由政府按購買人最后一次購買房屋產(chǎn)權(quán)的價格并考慮房屋折舊因素回購，重新作為公共租賃住房使用。

棚改型共有產(chǎn)權(quán)住房在2年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按工程竣工當(dāng)年銷售價給予10%優(yōu)惠；在3年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按5%給予優(yōu)惠；超過3年的，按屆時市場價取得完全產(chǎn)權(quán)。在安置戶沒有取得完全產(chǎn)權(quán)之前上市交易的，獲得收益由產(chǎn)權(quán)雙方按出資比例分成。屆時房屋價值低于合同原價的，購房人按照合同原價支付政府所持有產(chǎn)權(quán)份額部分的價款，政府不再參與收益分配。

自住型共有產(chǎn)權(quán)住房在2年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，給予工程竣工當(dāng)年銷售價10%的優(yōu)惠；在3年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按5%給予優(yōu)惠；超過3年的，按屆時市場價取得完全產(chǎn)權(quán)。自取得完全產(chǎn)權(quán)之日起，滿5年方可上市交易。

政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房在企業(yè)沒有取得完全產(chǎn)權(quán)之前，不得向個人或家庭出售。

【政策】

保障對象繳納住房公積金者

可優(yōu)先獲得公積金貸款支持

●土地供應(yīng)

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地一律采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)，在年度土地利用計劃中優(yōu)先安排、指標(biāo)點(diǎn)供，做到應(yīng)保盡保。政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房可利用企業(yè)員工宿舍和辦公用房用地建設(shè)。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于共有產(chǎn)權(quán)住房用地的，允許其在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

●稅費(fèi)優(yōu)惠

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、運(yùn)營、購買、出租和捐贈等涉稅行為按現(xiàn)行稅收政策執(zhí)行，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)中政府優(yōu)惠的土地出讓收益顯化為政府投入，作為政府投資份額。

●資金支持

鼓勵金融機(jī)構(gòu)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)和購房者特點(diǎn)，按照科學(xué)支持和審慎經(jīng)營原則，改進(jìn)和完善金融服務(wù)。符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格的保障對象繳納住房公積金的，可優(yōu)先獲得住房公積金貸款支持。