[寧夏]七部門聯(lián)合出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)工作指導(dǎo)意見(jiàn)

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今年，我區(qū)將積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，停止新建經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，取而代之建立公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品住房“三位一體”的住房供應(yīng)體系。

6月11日，寧夏回族自治區(qū)住建廳、發(fā)改委、財(cái)政廳、民政廳、國(guó)土資源廳、地稅局、人民銀行銀川中心支行七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，明確了我區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)人和政府的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定了上市交易的分配比例等。

【名稱】

共有產(chǎn)權(quán)住房是具有住房

保障性質(zhì)的政策性商品房

“共有產(chǎn)權(quán)住房是具有住房保障性質(zhì)的政策性商品房。共有產(chǎn)權(quán)就是將政府為中低收入住房困難家庭供應(yīng)住房的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，根據(jù)政府和中低收入住房困難家庭對(duì)該套住房的投資份額按比例共有該套住房的產(chǎn)權(quán)。”自治區(qū)住建廳住房保障處負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)了解，我國(guó)已在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市先行進(jìn)行了試點(diǎn)。試點(diǎn)城市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；配售時(shí)，保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

據(jù)介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個(gè)直接作用，一是能解決部分保障家庭的住房問(wèn)題；二是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購(gòu)置型保障房里的牟利空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它還能在一定程度上平抑高房?jī)r(jià)。

【要求】

商品住房存量較大的地區(qū)

應(yīng)增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)

“共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)是住房保障制度的重大改革，我區(qū)要求各地在工作開(kāi)展中既要充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資本參與。”自治區(qū)住建廳住房保障處負(fù)責(zé)人介紹。

《意見(jiàn)》要求各地根據(jù)本地住房供應(yīng)狀況和中低收入住房困難家庭的實(shí)際需求，采取形式多樣的供應(yīng)模式，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。特別是商品住房存量較大的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府回購(gòu)安置方式，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，有效消化商品住房存量。

各市、縣(區(qū))政府和中低收入住房困難家庭，按投資份額擁有房屋相應(yīng)產(chǎn)權(quán)的占有、處置、受益等權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。

共有產(chǎn)權(quán)住房在買賣時(shí)，產(chǎn)權(quán)雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同中對(duì)各自占有的產(chǎn)權(quán)份額、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式作出明確約定，允許一方“贖回”另一方的部分或全部產(chǎn)權(quán)。在保障對(duì)象取得房屋完全產(chǎn)權(quán)后，可按有關(guān)規(guī)定上市交易。

【分類】

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)模式有四種

租賃型棚改型自住型政企合作型

我區(qū)現(xiàn)有租賃型、棚改型、政企合作型和自住型四種共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)模式。《意見(jiàn)》明確了這四種共有產(chǎn)權(quán)住房的不同產(chǎn)權(quán)份額。

●租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房

對(duì)政府主導(dǎo)建設(shè)的公共租賃住房，在住房保障對(duì)象租住一定年限并仍然符合住房保障條件的前提下，經(jīng)本人自愿申請(qǐng)，可以購(gòu)買該公共租賃住房部分產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象與政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，保障對(duì)象只對(duì)政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。保障對(duì)象可逐步提高出資比例，當(dāng)保障對(duì)象擁有該公共租賃住房70%以上的產(chǎn)權(quán)時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)部分的使用權(quán)可無(wú)償讓渡給租住人。鼓勵(lì)保障對(duì)象通過(guò)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)獲得房屋完全產(chǎn)權(quán)。1戶保障對(duì)象僅限購(gòu)買1套公共租賃住房。

●棚改型共有產(chǎn)權(quán)住房

棚戶區(qū)改造原則按照“拆一還一”補(bǔ)償安置。當(dāng)安置房面積超出補(bǔ)償面積而棚戶區(qū)居民又暫時(shí)無(wú)能力購(gòu)買房屋全部產(chǎn)權(quán)時(shí)，對(duì)超出面積部分可通過(guò)與政府共有產(chǎn)權(quán)的方式安置，居民對(duì)政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。當(dāng)居民擁有房屋80%以上的產(chǎn)權(quán)時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)部分的使用權(quán)可無(wú)償讓渡給居民。各地可根據(jù)實(shí)際情況制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)。棚戶區(qū)改造中符合城鎮(zhèn)低收入特殊困難家庭的自有房屋產(chǎn)權(quán)，可按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)折算到公共租賃住房產(chǎn)權(quán)中，形成政府、保障家庭共有產(chǎn)權(quán)。

●自住型共有產(chǎn)權(quán)住房

政府可組織建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，以滿足符合條件的中低收入住房困難家庭首套自住房需求，具體準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由市、縣政府自行確定。鼓勵(lì)購(gòu)房人取得完全產(chǎn)權(quán)。已開(kāi)工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房項(xiàng)目建成后，優(yōu)先安排原經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房輪候?qū)ο?，剩余部分納入共有產(chǎn)權(quán)住房管理，由符合條件的中低收入住房困難家庭購(gòu)買。自住型共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例原則上不低于房屋產(chǎn)權(quán)的80%，居民對(duì)政府占有產(chǎn)權(quán)部分繳納租金。

●政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房

企(事)業(yè)單位、各類工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園區(qū)企業(yè)參與建設(shè)的公共租賃住房，與政府實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)先解決園區(qū)就業(yè)人員居住，剩余房源由政府統(tǒng)一調(diào)劑使用。房屋運(yùn)營(yíng)維護(hù)由所屬企(事)業(yè)單位負(fù)責(zé)，租金收益分配由雙方協(xié)商確定。鼓勵(lì)企(事)業(yè)單位通過(guò)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)取得房屋完全產(chǎn)權(quán)。

【定價(jià)】

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行政府定價(jià)

低于同類型商住房10%至15%

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行政府定價(jià)。政府按照房屋建筑成本形成機(jī)制，參照同地段同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格確定房屋銷售價(jià)，原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕愋蜕唐纷》夸N售價(jià)的10%至15%。同時(shí)，要準(zhǔn)確測(cè)定政府投資份額和產(chǎn)權(quán)比例。

【建設(shè)】

新建自住型共有產(chǎn)權(quán)住房

單套建筑面積不超過(guò)90㎡

租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房按公共租賃住房渠道進(jìn)行籌集，優(yōu)先從庫(kù)存商品住房中籌集；新建項(xiàng)目以配建為主，建筑面積不超過(guò)60平方米。

棚改型和自住型共有產(chǎn)權(quán)住房主要采取集中建設(shè)的方式，也可在商品房項(xiàng)目中配建或向社會(huì)收購(gòu)存量住房用于共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。

集中建設(shè)的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房暫參照經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目管理辦法立項(xiàng)，供地方式實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，由政府組織建設(shè)。配建的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房在土地拍賣前明確項(xiàng)目中共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后無(wú)償移交給政府住房保障管理部門。配建比例由市、縣(區(qū))政府根據(jù)房源統(tǒng)籌安排確定。新建的自住型共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保原則，全面執(zhí)行綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，戶型以中小套型為主，單套住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)90平方米。項(xiàng)目交付時(shí)，應(yīng)同時(shí)配套基本生活設(shè)施，滿足居住基本功能。

【交易】

共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買人

獲完全產(chǎn)權(quán)后可上

租賃型共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買人自取得房屋完全產(chǎn)權(quán)之日起，居住滿5年可上市交易。在此之前確因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，無(wú)論是否取得完全產(chǎn)權(quán)，均由政府按購(gòu)買人最后一次購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)格并考慮房屋折舊因素回購(gòu)，重新作為公共租賃住房使用。

棚改型共有產(chǎn)權(quán)住房在2年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按工程竣工當(dāng)年銷售價(jià)給予10%優(yōu)惠；在3年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按5%給予優(yōu)惠；超過(guò)3年的，按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)。在安置戶沒(méi)有取得完全產(chǎn)權(quán)之前上市交易的，獲得收益由產(chǎn)權(quán)雙方按出資比例分成。屆時(shí)房屋價(jià)值低于合同原價(jià)的，購(gòu)房人按照合同原價(jià)支付政府所持有產(chǎn)權(quán)份額部分的價(jià)款，政府不再參與收益分配。

自住型共有產(chǎn)權(quán)住房在2年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，給予工程竣工當(dāng)年銷售價(jià)10%的優(yōu)惠；在3年內(nèi)取得完全產(chǎn)權(quán)的，按5%給予優(yōu)惠；超過(guò)3年的，按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)。自取得完全產(chǎn)權(quán)之日起，滿5年方可上市交易。

政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房在企業(yè)沒(méi)有取得完全產(chǎn)權(quán)之前，不得向個(gè)人或家庭出售。

【政策】

保障對(duì)象繳納住房公積金者

可優(yōu)先獲得公積金貸款支持

●土地供應(yīng)

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地一律采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)，在年度土地利用計(jì)劃中優(yōu)先安排、指標(biāo)點(diǎn)供，做到應(yīng)保盡保。政企合作型共有產(chǎn)權(quán)住房可利用企業(yè)員工宿舍和辦公用房用地建設(shè)。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于共有產(chǎn)權(quán)住房用地的，允許其在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

●稅費(fèi)優(yōu)惠

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、購(gòu)買、出租和捐贈(zèng)等涉稅行為按現(xiàn)行稅收政策執(zhí)行，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)中政府優(yōu)惠的土地出讓收益顯化為政府投入，作為政府投資份額。

●資金支持

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)和購(gòu)房者特點(diǎn)，按照科學(xué)支持和審慎經(jīng)營(yíng)原則，改進(jìn)和完善金融服務(wù)。符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買資格的保障對(duì)象繳納住房公積金的，可優(yōu)先獲得住房公積金貸款支持。