張敬偉：公積金門檻降低是政策紅利的應(yīng)有釋放

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　　公積金貸款門檻即將降低的傳聞得到了主管部門的證實(shí)。20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，要發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金，各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度?！敖鹑y四”曾被用來(lái)形容樓市紅火時(shí)代的市場(chǎng)。但現(xiàn)在的樓市已進(jìn)入了疲憊期，每月公布的70城樓市數(shù)據(jù)，是其典型的寫(xiě)照。曾經(jīng)限購(gòu)的城市，如今只剩下了屈指可數(shù)的一線城市，但限貸的硬杠杠早已不在。去除行政命令對(duì)樓市的掣肘，讓樓市進(jìn)入市場(chǎng)化的節(jié)奏，這是過(guò)去一年來(lái)各地對(duì)樓市最常態(tài)的官方解讀。

　　讓樓市冷靜下來(lái)而非成為地方刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的興奮劑，這很有必要。但是也不能讓樓市硬著陸或在市場(chǎng)中自生自滅，否則帶來(lái)的災(zāi)難將是全方位的：不單是“鬼城”下的城市破產(chǎn)，還可能造成地方債違約的大規(guī)模塌方，并致樓市危機(jī)傳導(dǎo)至金融領(lǐng)域，形成不可收拾的宏觀經(jīng)濟(jì)亂局。

　　無(wú)序的房地產(chǎn)泡沫要刺破，但正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目依然要促其走上市場(chǎng)正軌。經(jīng)過(guò)去年對(duì)樓市的市場(chǎng)化考驗(yàn)，以及系統(tǒng)化的改革歷練，現(xiàn)在的樓市需要一定程度的扶持，最起碼要提振樓市的剛需效應(yīng)。

　　公積金是刺激樓市剛需的重要手段。剛需者，應(yīng)該是這幾類人群，一是剛剛步入社會(huì)的工薪階層；二是長(zhǎng)期觀望樓市期望房?jī)r(jià)降低的工薪階層；三是那些居于城市棚戶區(qū)的弱勢(shì)群體。對(duì)于前兩類群體，他們購(gòu)房的主要依傍是公積金貸款。其購(gòu)房需求的提振，無(wú)非是放寬公積金購(gòu)房門檻，如降低公共金貸款購(gòu)買首套房的比例。第三類群體，他們的安居需要還須靠政府保障房來(lái)解決。

　　值得一提的是，還有另一類剛需群體，即那些已有一套住房，亟需購(gòu)置改善性住房的中等收入群體。對(duì)于他們的改善性住房需求，公積金政策也應(yīng)適當(dāng)傾斜。畢竟，這部分群體有更為寬裕的公積金積累，滿足其訴求，對(duì)于消化樓市存量效果更好。

　　公積金要發(fā)揮樓市穩(wěn)定劑和消化劑的作用，政策口子必須適當(dāng)放開(kāi)。對(duì)于剛需族，不僅購(gòu)買首套房的首付比例要降低到心理預(yù)期(譬如兩成或更低)，而且也要下調(diào)二套房甚至三套房的首付比例。更重要的是，此前兩輪降息的幅度還是挺溫柔的，刺激消費(fèi)還需要存貸利率的進(jìn)一步下調(diào)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)到1.1億人。2900萬(wàn)繳存職工累計(jì)提取住房公積金3.9萬(wàn)億元，其中住房消費(fèi)類提取2.9萬(wàn)億元。發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款2200萬(wàn)筆，總額4.3萬(wàn)億元。

　　與社?；鸩煌?，公積金的資金池還是挺豐裕的。公積金要發(fā)揮其應(yīng)有的主導(dǎo)效應(yīng)，還是要給剛需族放開(kāi)政策口子。在所有的貸款主體中，房貸消費(fèi)依然是相對(duì)安全的。在此情境下，公積金政策應(yīng)該有所作為，這和紅頭文件的“救市”不同，而是政策紅利的應(yīng)有釋放。

　　公積金房貸的政策性口子應(yīng)該早開(kāi)，當(dāng)然也要有節(jié)制。前者是要滿足剛需族安居需求，給樓市帶來(lái)信心；后者則是避免為利益群體所綁架。這考驗(yàn)政策設(shè)計(jì)和執(zhí)行者的智慧。公積金政策調(diào)整可釋放剛需，但絕非“救市”靈藥。