2015房地產估價師《經營與管理》復習指南（10）

　　1.4.3個別風險

　　1.4.3.1收益現(xiàn)金流風險

　　收益現(xiàn)金流風險，是指房地產投資目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大影響。

　　1.4.3.2未來經營費用風險

　　未來經營費用風險，是指物業(yè)實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人員在估價房地產的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。

　　其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用（例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產投資收益率也經常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　1.4.3.4比較風險

　　比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

　　1.4.3.5時間風險

　　時間風險，是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產投資強調在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。

　　1.4.3.6持有期風險

　　持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價格很容易預測；但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4風險對房地產投資決策的影響

　　風險對房地產投資決策的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。

　　風險對房地產投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或轉移風險。人們常說，房地產投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。實際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動的風險可能是最大的風險。

　　房地產投資經營過程中充滿了風險和不確定性，雖然房地產投資者尤其是開發(fā)商由于更容易接受不確定性和風險而被稱之為市場上最大的冒險家，甚至有些房地產開發(fā)商到了以風險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進行精心估算條件下的冒險。

　　總之，房地產市場是動態(tài)變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。

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