置業(yè)技巧：二手房買賣注意事項(xiàng)，謹(jǐn)防被“忽悠”

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    今年以來(lái)，各地樓市都呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，市場(chǎng)越是火爆，消費(fèi)者就越要冷靜，千萬(wàn)不要頭腦沖動(dòng)就下單。為了避免消費(fèi)者被“忽悠”，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)了幾點(diǎn)置業(yè)技巧，以備購(gòu)房者參考。

    1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。

    2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

    3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。

    4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

    5、如購(gòu)買公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

    6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。

    7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；　存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。

    8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

    10、許多樓盤都會(huì)宣傳周邊配套，如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等有多么多么優(yōu)越完善。但是這些配套誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)管理，你清楚嗎？這些外部因素，都可能會(huì)被置業(yè)顧問(wèn)隱瞞。選房時(shí)一定要問(wèn)清楚幼兒園、學(xué)校是什么機(jī)構(gòu)辦的。房子是開發(fā)商修的，但幼兒園或者學(xué)校就不是開發(fā)商來(lái)管理了。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商和學(xué)校都簽訂了協(xié)議。選房時(shí)，可要求置業(yè)顧問(wèn)出示開發(fā)商與學(xué)校之間的書面協(xié)議?？纯瓷厦婧灥氖鞘裁礃拥膶W(xué)校、幼兒園，交房后什么時(shí)候開始招生，要升學(xué)時(shí)繳不繳納贊助費(fèi)等細(xì)節(jié)。對(duì)于醫(yī)院，如是公立醫(yī)院，開發(fā)商就不會(huì)和它簽協(xié)議。如是社區(qū)醫(yī)院，有可能就是私人承包的。

    11、通常，樣板間看起來(lái)都是那么寬敞大氣，看上去也十分精致漂亮。讓你一看就有想買的沖動(dòng)。其實(shí)，現(xiàn)在很多樣板間都不在實(shí)際樓盤中，而是在其他地方。實(shí)際上，你的房子在環(huán)境、朝向、以及今后裝修出來(lái)的效果，甚至是空間結(jié)構(gòu)上都會(huì)和樣板間有很大的差別。因此，看樣板間時(shí)，切不要被裝修出來(lái)的效果迷惑了。要問(wèn)清楚哪些地方能動(dòng)，哪些地方不能動(dòng)，以保障自己買房時(shí)可更好地利用每一個(gè)空間。

    12、土地使用年限這一點(diǎn)十分重要。置業(yè)顧問(wèn)一般不會(huì)提土地使用年限的問(wèn)題?？赡苣阗I的房子，使用年限比其他人的少上幾十年。土地使用年限，是根據(jù)土地的使用性質(zhì)，自取得該地的使用權(quán)之時(shí)算起。住宅用地是70年，工業(yè)用地50年，教育、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。開發(fā)商在拿地幾年后才開始建房，而購(gòu)房者要按土地出讓金的比例支付費(fèi)用。因此，開發(fā)商捂地的行為，讓購(gòu)房者非常吃虧。所以，買房前也要弄明白這樓盤的土地使用年限。只要看看土地管理部門的批文，合同上有明確記錄。