二手房簽了合同記得需備案

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　　記者跑腿：中豪律師集團(tuán)（四川）事務(wù)所律師稱(chēng)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同如果沒(méi)有進(jìn)行登記，不得對(duì)抗第三人。如果上家把房子又賣(mài)給第三人，且買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)到交易中心備案登記，那么你就不能要求繼續(xù)履行合同。但是，你可以按照《合同法》的規(guī)定，追究上家的違約責(zé)任，根據(jù)你們合同中約定的百分比索賠。

　　“免物業(yè)費(fèi)”承諾有點(diǎn)“玄”

　　讀者張薇薇：之前我購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，按合同規(guī)定應(yīng)該是2006年8月底交房，可開(kāi)發(fā)商一直延遲到前兩天才通知我去收房，我在與開(kāi)發(fā)商就延遲交房賠償問(wèn)題協(xié)商時(shí)，開(kāi)發(fā)商提出愿意免兩年的物業(yè)管理費(fèi)作為補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)此條件是否合適？

　　記者跑腿：中豪律師集團(tuán)（四川）事務(wù)所律師認(rèn)為，首先應(yīng)明確物業(yè)管理的內(nèi)涵，開(kāi)發(fā)商向您表示免收兩年的物業(yè)管理費(fèi)，但并沒(méi)有向您承諾提供什么樣的物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)在協(xié)議中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、方式、程度等物業(yè)管理質(zhì)量和內(nèi)容進(jìn)行約定。其二，還應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商承諾免的物業(yè)管理費(fèi)是不是針對(duì)特定物業(yè)公司的。開(kāi)發(fā)商就物業(yè)管理收費(fèi)方面的承諾只能針對(duì)自己旗下的物業(yè)管理公司，一旦小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行重新選聘，此項(xiàng)承諾就會(huì)落空?？傊?，如果開(kāi)發(fā)商能解決以上提出的問(wèn)題，則您可根據(jù)自己的情況選擇是否接受；如果開(kāi)發(fā)商不能解決以上提出的問(wèn)題，則建議您按照合同約定通過(guò)訴訟方式要求開(kāi)發(fā)商賠償您的損失。

　　自住租房可提公積金

　　讀者唐小?。?011年開(kāi)始，成都針對(duì)無(wú)自有住房、依靠租房居住的中低收入職工，在政策許可范圍內(nèi)突破創(chuàng)新，推出“租房提公積金”業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)怎么才能提取呢？

　　記者跑腿：成都市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，租房公積金提取需滿足四個(gè)要求：1、在工作所在地和住房公積金繳存所在地?zé)o自有住房；2、沒(méi)有提取過(guò)住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自有住房或償還住房貸款本息；3、在成都市行政區(qū)域內(nèi)依法租住自住住房；3、提取金額不超過(guò)申請(qǐng)時(shí)職工及其配偶上月公積金賬戶(hù)余額，且不超過(guò)職工申請(qǐng)?zhí)崛r(shí)前十二個(gè)月內(nèi)實(shí)際已支付的租金金額；4、同套住房每年最多可提1.5萬(wàn)元。

　　優(yōu)質(zhì)客戶(hù)首套房可執(zhí)行基準(zhǔn)利率

　　讀者朱媛媛：近段時(shí)間欲貸款買(mǎi)房，聽(tīng)說(shuō)銀行利率下調(diào)了，我想了解各家銀行利率的變動(dòng)情況。

　　記者跑腿：相關(guān)銀行人士透露，目前，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行首套房貸款均調(diào)至基準(zhǔn)利率。光大銀行、招商銀行、中信銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的首套房也基本執(zhí)行基準(zhǔn)利率。光大銀行和中國(guó)銀行都是利率上浮10%，中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行利率則上浮15%，工商銀行是上浮20%—30%，各銀行并表明還有上浮的空間，利率的具體上浮額度要根據(jù)貸款者的實(shí)際情況來(lái)確定。

　　二次轉(zhuǎn)委托風(fēng)險(xiǎn)很大

　　讀者謝琳：我準(zhǔn)備買(mǎi)一套二手房，這套房子各方面條件都不錯(cuò)，但是產(chǎn)權(quán)證上的名字和一直跟我談的房東是兩個(gè)人，這樣會(huì)不會(huì)有什么不妥？

　　記者跑腿：中豪律師集團(tuán)（四川）事務(wù)所師稱(chēng)，二手房交易中委托賣(mài)房是常有的事，根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。因而購(gòu)買(mǎi)像這種轉(zhuǎn)委托的二手房存在著風(fēng)險(xiǎn)。通常是房主當(dāng)時(shí)逃避了營(yíng)業(yè)稅，就算中間人減少差價(jià)，買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)這種二次委托房仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。就算條件再中意，也需謹(jǐn)慎

　　“商轉(zhuǎn)公”貸款有4個(gè)步驟

　　讀者黃玉：有些樓盤(pán)原來(lái)要求必須要用商業(yè)貸款的，現(xiàn)在好像能把商業(yè)貸款取消，轉(zhuǎn)成公積金貸款，要那些手續(xù)呢？

　　記者跑腿：“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)在很多地方還沒(méi)有開(kāi)展，需要具體看你所在地區(qū)是否實(shí)行，如果你所在地方的政策允許 “商轉(zhuǎn)公”的話，辦理起來(lái)并不復(fù)雜。具體申請(qǐng)條件及步驟如下：1、申請(qǐng)人需要符合《住房公積金委托貸款實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，如本地戶(hù)口、月收入充足等；2、申請(qǐng)人已辦理商業(yè)性貸款，有完整的貸款、產(chǎn)權(quán)證、契稅證、抵押登記手續(xù)；3、已向原按揭銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸并獲得銀行同意；4、申請(qǐng)人具有良好的信譽(yù)，無(wú)連續(xù)二期以上逾期貸款記錄。