2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬題（四）

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（　 ）。
　　A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)
　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D．房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響
　　E．房地產(chǎn)價(jià)值量大
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式。參見(jiàn)教材P61.
　　2、在房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為（　 ）。
　　A．房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制
　　B．社會(huì)公認(rèn)原則
　　C．房地產(chǎn)使用管制
　　D．政府有關(guān)部門(mén)的決定
　　E．相鄰關(guān)系的限制
　　【正確答案】ACE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3各方面：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制、相鄰關(guān)系的限制。參見(jiàn)教材P127.
　　3、下列房地產(chǎn)交易中，不需要進(jìn)行交易情況修正的有（　 ）。
　　A．以正常市場(chǎng)價(jià)格成交的交易
　　B．被迫出售的交易
　　C．以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易
　　D．人為哄抬價(jià)格的交易
　　E．相鄰房地產(chǎn)的合并交易
　　【正確答案】AC
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】需要進(jìn)行交易情況修正的：①利害關(guān)系人之間的交易。②對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易。④人為哄抬價(jià)格的交易。⑤對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易參見(jiàn)教材P190.
　　4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有（　 ）。
　　A．直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整
　　B．總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整
　　C．金額調(diào)整、百分比調(diào)整
　　D．加法調(diào)整、乘法調(diào)整
　　E．局部調(diào)整、整體調(diào)整
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】權(quán)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：1．直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；2．總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；3．金額調(diào)整、百分比調(diào)整；4．加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見(jiàn)教材P199.
　　5、凈收益的測(cè)算途徑可分為（　 ）。
　　A．基于租賃收入測(cè)算凈收益
　　B．基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益
　　C．基于銷(xiāo)售收入測(cè)算凈收益
　　D．基于期末轉(zhuǎn)售收益
　　E．基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算凈收益
　　【正確答案】AB
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】?jī)羰找娴臏y(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。參見(jiàn)教材P238.
　　6、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（　 ）。
　　A．區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
　　B．區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本
　　C．結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值
　　D．結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值
　　E．結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整
　　【正確答案】BE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】要注意下列三個(gè)問(wèn)題：①應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒊杀緟^(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。②應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。③應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。參見(jiàn)教材P273.
　　7、下列屬于運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟的是（　 ）。
　　A．選擇具體估價(jià)路徑
　　B．測(cè)算重置成本或重建成本
　　C．測(cè)算折舊
　　D．計(jì)算成本價(jià)值
　　E．計(jì)算建設(shè)成本
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：選擇具體估價(jià)路徑、測(cè)算重置成本或重建成本、測(cè)算折舊、計(jì)算成本價(jià)值。參見(jiàn)教材P274.
　　8、房地產(chǎn)所有權(quán)包括（　 ）所有權(quán)等。
　　A．權(quán)益
　　B．單獨(dú)所有
　　C．共有
　　D．建筑物區(qū)分
　　E．長(zhǎng)期
　　【正確答案】BCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)等。參見(jiàn)教材P51.
　　9、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（　 ）。
　　A．消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升
　　B．消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加
　　C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　D．消費(fèi)者的收入增加
　　E．預(yù)期出現(xiàn)通貨緊縮
　　【正確答案】ABD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P87.
　　10、目前，我國(guó)土地權(quán)屬證書(shū)包括（　 ）。
　　A．國(guó)有土地使用證
　　B．集體土地使用證
　　C．集體土地所有證
　　D．土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)
　　E．房屋使用權(quán)證
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地使用證》、《集體土地所有證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》等。參見(jiàn)教材P158.
　　11、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為（　 ）
　　A．實(shí)物狀況調(diào)整
　　B．權(quán)益狀況調(diào)整
　　C．區(qū)位狀況調(diào)整
　　D．土地狀況調(diào)整
　　E．房屋狀況調(diào)整
　　【正確答案】ABC
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P197.
　　12、根據(jù)將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，收益法可分為（　 ）。
　　A．直接資本化法
　　B．投資法
　　C．收益乘數(shù)法
　　D．利潤(rùn)法
　　E．報(bào)酬資本化法
　　【正確答案】AE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)資本化類(lèi)型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。參見(jiàn)教材P213.
　　13、收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取收益之日止的時(shí)間。它應(yīng)根據(jù)建筑物的（　 ）來(lái)確定
　　A．自然壽命
　　B．經(jīng)濟(jì)壽命
　　C．剩余經(jīng)濟(jì)壽命
　　D．土地使用權(quán)期限
　　E．土地使用權(quán)剩余期限
　　【正確答案】CE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。參見(jiàn)教材P236.
　　14、土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括（　 ）。
　　A．土地補(bǔ)償費(fèi)
　　B．安置補(bǔ)償費(fèi)
　　C．地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)
　　D．安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用
　　E．征地管理費(fèi)
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。參見(jiàn)教材P275.
　　15、估價(jià)報(bào)告的形式一般為書(shū)面報(bào)告，按照格式可分為（　 ）
　　A．分欄式報(bào)告
　　B．文字式報(bào)告
　　C．?dāng)⑹鍪綀?bào)
　　D．表格式報(bào)告
　　E．分步式報(bào)告
　　【正確答案】CD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】書(shū)面報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。參見(jiàn)教材P412.

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單選1—11題　單選12—23題　單選24—35題　多選1—15題　判斷題1—15題　計(jì)算題1—2題　

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