2015年房地產估價師《經營與管理》知識點：房地產市場形勢

　　【學員問題】當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經濟程度？

　　【解答】這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學地進行評價。

　　衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。首先要看房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

　　以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：

　?。?）房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產交易中心、上海市統(tǒng)計局發(fā)布的2002年1～6 月房地產市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現(xiàn)繁榮的局面。

　?。?）存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%.日漸接近增量房交易，部分區(qū)內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。

　　（3）房地產開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產開發(fā)商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

　?。?）商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%.從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經濟和經濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產業(yè)景氣的重要標志之一。

　　通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。

　　當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

　　（1）房地產開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發(fā)投資規(guī)模。

　?。?）商品房開發(fā)結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導開發(fā)商多建中價位住宅，避免結構失調。

　?。?）房價漲幅偏大，經濟泡沫成分漸增。要盡力避免房價大起大落的波動引起的震蕩。

　　從總體上看，上海10多年來房地產業(yè)的發(fā)展還沒有出現(xiàn)過泡沫經濟狀態(tài)，個別年份曾有過房地產投資增幅過高、土地供應量過大、商品房空置過多等經濟泡沫現(xiàn)象，經過前幾年的調整，逐步走向平衡，經濟泡沫已大為減少。房地產業(yè)的繁榮期到來，對于促進上海經濟增長發(fā)揮了顯著作用，來之不易，應十分珍惜。但也應清醒地看到泡沫增多的局部現(xiàn)象，不能掉以輕心。當前的任務是要繼續(xù)采取行之有效的政策措施，擴大有效需求，促進銷售，平衡供求，適當控制增速，消除某些隱患，平穩(wěn)發(fā)展，使繁榮期延續(xù)得更長一些，為上海國民經濟增長和居民居住水平的提高作出更大的貢獻。

　　以上內容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。

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