2015房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》沖刺復(fù)習(xí)（13）

6.2.4本條對(duì)涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估作了規(guī)定。

因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國(guó)有土地收益的分配，國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

6.3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估

6.3.3房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：

折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)。

6.4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

6.4.2雖然房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，但由于這種預(yù)期價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。

6.4.3本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價(jià)值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價(jià)值；而房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價(jià)值不得超過(guò)該房地產(chǎn)價(jià)值與它已擔(dān)保債權(quán)價(jià)值的正值算術(shù)差。

6.4.4本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價(jià)值=設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價(jià)值-預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。這樣，通過(guò)預(yù)先考慮處置抵押物時(shí)因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利益。

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