2015房地產(chǎn)估價師《制度與政策》沖刺復(fù)習(xí)（13）

6.2.4本條對涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估作了規(guī)定。

因為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

6.3房地產(chǎn)租賃價格評估

6.3.3房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：

折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。

6.4房地產(chǎn)抵押價值評估

6.4.2雖然房地產(chǎn)抵押價值評估時希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值，但由于這種預(yù)期價值評估難以準(zhǔn)確把握，實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。

6.4.3本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價值；而房地產(chǎn)再次抵押時，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與它已擔(dān)保債權(quán)價值的正值算術(shù)差。

6.4.4本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價值=設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價值-預(yù)計應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預(yù)先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利益。

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)課程開通