2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第七章知識(shí)點(diǎn)（4）

　　12. 敏感性分析

　　目的

　　找出敏感性因素

　　判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的極限

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)選，從中選出不敏感的投資方案

　　分類

　　單因素敏感性分析

　　多因素敏感性分析

　　13. 敏感性分析的步驟

　　確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（指標(biāo)）

　　確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍（因素）

　　計(jì)算當(dāng)不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)在變動(dòng)值

　　找出較為敏感的因素進(jìn)一步分析

　　14. 單因素敏感性分析

　　選擇指標(biāo)－利潤(rùn)

　　選擇因素－資本化率、租金、建造成本、建筑面積、地價(jià)

　　因素變動(dòng)正負(fù)10%，看利潤(rùn)指標(biāo)變動(dòng)的幅度

　　利潤(rùn)指標(biāo)變動(dòng)幅度最大，該因素越敏感

　　15. 敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值和最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素本個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析判斷開發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。是多因素敏感性分要的一種

　　16. 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程（三階段）

　　風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

　　有哪些活動(dòng)

　　包括哪些風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

　　哪些風(fēng)險(xiǎn)是主要的

　　各風(fēng)險(xiǎn)變量之間是否相關(guān)

　　風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

　　風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

　　風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

　　風(fēng)險(xiǎn)估算

　　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

　　選出最佳方案

　　檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)因素

　　對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響

　　對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議

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