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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第六章知識點(1)
第六章 經(jīng)濟評價指標與方法
1. 投資與成本
投資分類 用途 價值形式 回收形式 固定資產(chǎn)投資 用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設備等固定資產(chǎn) 在使用過程中以折舊形式計入成品成本 通過成品銷售以貨幣形式回收 流動資金 指工業(yè)項目投產(chǎn)前預先墊付,用于購買原材料、燃料動力、支付工資等的費用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次,在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用, 在項目壽命周期末,以貨幣形式回收
成本
產(chǎn)品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗
銷售成本(完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費用
投資分析中的成本與財務會計中的成本的不同
財務會計是實際發(fā)生費用的記錄,數(shù)據(jù)是唯一的;投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費用的預測和估算,各種影響因素不同,不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)
在投資分析的成本中,還要列入一些財務會計中沒有的成本概念,如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等
2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
資形式 經(jīng)營方式 投資 成本 開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本 出租 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本+出租成本 經(jīng)營 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本+經(jīng)營成本 置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本+出租成本 經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本+經(jīng)營成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型(四類)
開發(fā)項目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營成本、期間費用
包括:管理費用、財務費用、經(jīng)營費用(銷售物業(yè)叫銷售費用)
規(guī)定:
項目用于銷售時,期間費用計入開發(fā)建設投資中
項目用于出租或自營時,開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資,經(jīng)營期的期間費用計入運營費用
項目置業(yè)投資的,期間費用計入運營費用
經(jīng)營收入 (三類,取決于經(jīng)營模式)
經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單位
出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價
自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報
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