2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第六章知識點(diǎn)（1）

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)與方法

　　1. 投資與成本

投資分類　用途　價(jià)值形式　回收形式　固定資產(chǎn)投資　用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)　在使用過程中以折舊形式計(jì)入成品成本　通過成品銷售以貨幣形式回收　流動(dòng)資金　指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金　在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，　在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收　

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費(fèi)用

　　投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等

　　2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

資形式　經(jīng)營方式　投資　成本　開發(fā)投資　出售　開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　開發(fā)成本　出租　開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　開發(fā)成本＋出租成本　經(jīng)營　開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入　開發(fā)成本＋經(jīng)營成本　置業(yè)投資　出租　購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入　購買成本＋出租成本　經(jīng)營　購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入　購買成本＋經(jīng)營成本　

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型（四類）

　　開發(fā)項(xiàng)目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營成本、期間費(fèi)用

　　包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）

　　規(guī)定：

　　項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中

　　項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

　　項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

　　經(jīng)營收入 （三類，取決于經(jīng)營模式）

　　經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入

　　銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單位

　　出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)

　　自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

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