2015房地產估價師《經營與管理》知識點歸納（1）

　　2.2.3 房地產市場指標

　　反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

　　2.2.3.1 供給指標

　?。?）存量（Stock，St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　?。?）新竣工量（New Completions，NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　　（3）滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　?。?）空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　?。?）空置率（VRt）指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?。?）可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數?？晒┳馐哿?上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

　?。?）房屋施工面積（BUCt），是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

　?。?）房屋新開工面積（CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨人報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

　　（9）平均建設周期（CPt），指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　?。?0）竣工房屋價值（VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。

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