2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》重難點（9）

　　四、估價時點 熟悉

　　也稱為價值時點、價值日期。是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。

　　估價時點根據(jù)估價目的來確定。估價時點確定在先，評估價值確定在后。

　　五、價值類型 掌握

　　價值類型有兩種含義，一是價值的種類，二是由估價目的決定的需要評估的特定價值

　　基本價值類型有六種 市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的。

　　六、估價依據(jù) 熟悉

　　估價依據(jù)是指估價項目中估價所依據(jù)的法律法規(guī)和標準。包括 相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標準，估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料

　　估價師應當對委托提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查

　　國家標準是估價的底線，是最基本和最低的要求，實際估價中要嚴于估價標準要求，在不違反法律法規(guī)和標準的前提下，有所創(chuàng)新。

　　七、估價假設 熟悉

　　估價假設是估價項目中估價師對那些估價所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說明。

　　如：規(guī)劃條件不明時，評估房地產(chǎn)開發(fā)用地價值的假定。

　　估價假設的作用：規(guī)避估價風險，保護估價機構(gòu)和估價師，保護估價報告使用者。

　　八、估價原則 熟悉

　　估價原則是指在房地產(chǎn)估價的理論與實踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應依據(jù)的法則或標準。

　　估價原則使得不同的估價師，對房地產(chǎn)估價的基本前提認識一致，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。

　　估價6原則在第五章專門詳細介紹。

　　九、估價程序（一般12步） 熟悉

　　業(yè)務兩步 獲取估價業(yè)務、 受理估價委托

　　規(guī)劃一步 制定估價作業(yè)方案

　　外業(yè)兩步 搜集所需資料、實地查看估價對象

　　關(guān)鍵三步 分析、測算、判斷估價對象價值

　　后續(xù)四步 撰寫估價報告、內(nèi)部審核、交付估價報告、估價資料歸檔

　　履行必要的程序，才能規(guī)范估價行為、保障估價質(zhì)量、提高工作效率、防范估價風險。

　　十、估價方法 熟悉

　　十一、估價結(jié)果 熟悉

　　估價師分析、測算、判斷的估價對象價值及其提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價結(jié)果應該客觀公正。

　　估價師不得有以下行為 遷就客戶、未完成估價之前與估價委托人或者利害關(guān)系人討論估價結(jié)果、未估價之前就征求估價委托人對估價結(jié)果的意見、迎合估價委托人

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