2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重難點(diǎn)（9）

　　四、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 熟悉

　　也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期。是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。

　　五、價(jià)值類型 掌握

　　價(jià)值類型有兩種含義，一是價(jià)值的種類，二是由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的特定價(jià)值

　　基本價(jià)值類型有六種 市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值在理論上是唯一的。

　　六、估價(jià)依據(jù) 熟悉

　　估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。包括 相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料

　　估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查

　　國家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本和最低的要求，實(shí)際估價(jià)中要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求，在不違反法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下，有所創(chuàng)新。

　　七、估價(jià)假設(shè) 熟悉

　　估價(jià)假設(shè)是估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說明。

　　如：規(guī)劃條件不明時(shí)，評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)值的假定。

　　估價(jià)假設(shè)的作用：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。

　　八、估價(jià)原則 熟悉

　　估價(jià)原則是指在房地產(chǎn)估價(jià)的理論與實(shí)踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　估價(jià)原則使得不同的估價(jià)師，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提認(rèn)識(shí)一致，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。

　　估價(jià)6原則在第五章專門詳細(xì)介紹。

　　九、估價(jià)程序（一般12步） 熟悉

　　業(yè)務(wù)兩步 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、 受理估價(jià)委托

　　規(guī)劃一步 制定估價(jià)作業(yè)方案

　　外業(yè)兩步 搜集所需資料、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　關(guān)鍵三步 分析、測算、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　后續(xù)四步 撰寫估價(jià)報(bào)告、內(nèi)部審核、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔

　　履行必要的程序，才能規(guī)范估價(jià)行為、保障估價(jià)質(zhì)量、提高工作效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　十、估價(jià)方法 熟悉

　　十一、估價(jià)結(jié)果 熟悉

　　估價(jià)師分析、測算、判斷的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及其提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價(jià)結(jié)果應(yīng)該客觀公正。

　　估價(jià)師不得有以下行為 遷就客戶、未完成估價(jià)之前與估價(jià)委托人或者利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果、未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見、迎合估價(jià)委托人

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