2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義（3）

　　5.1.3　成本法適用的對(duì)象和條件

　　只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來(lái)解決。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是“成本”能讓一般人看得見(jiàn)，有“依據(jù)”。但運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能影響價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。

　　成本法應(yīng)用注意事項(xiàng)：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正常花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過(guò)于舊的建筑物，往往需要估價(jià)人員針對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

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