房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策考點(diǎn)精析

　?。?）本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；②《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；③《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》；④原建設(shè)部令第151號(hào)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》；⑤原建設(shè)部《關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理方式有關(guān)問題的通知》；⑥原建設(shè)部與中國(guó)人民銀行《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》、原建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》、原建設(shè)部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等。

　　（2）本章的考試重點(diǎn)主要是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)內(nèi)容、中介服務(wù)收費(fèi)及房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)制度等三大塊內(nèi)容，尤其是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理、房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理。從2004年，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》、《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國(guó)務(wù)院令第412號(hào)），將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)列為行政許可項(xiàng)目，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)則轉(zhuǎn)變管理方式，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)承擔(dān)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的內(nèi)涵是將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分為一、二、三級(jí)資質(zhì)，每級(jí)資質(zhì)從機(jī)構(gòu)名稱、注冊(cè)資本、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量、估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限、執(zhí)業(yè)范圍、執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)等方面都設(shè)定了具體的條件，這些條件是考試的重要內(nèi)容，也是我們實(shí)際工作中所必須要掌握的知識(shí)，必須在理解的基礎(chǔ)上，進(jìn)行強(qiáng)化記憶。

　　考生更應(yīng)熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的法律依據(jù)，這就是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》所確定的“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理部門、注冊(cè)種類、注冊(cè)時(shí)限要求等內(nèi)容都是考試的重點(diǎn)。中介服務(wù)收費(fèi)具有政策性、實(shí)踐性的特點(diǎn)，考生要掌握中介服務(wù)收費(fèi)的三種類型，即房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)包括房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、房屋代理收費(fèi)。這三類收費(fèi)的依據(jù)是原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》。我們要熟悉這三類收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，并能夠具體測(cè)算，尤其是以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)，一是要記住“按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收”；二是要記住分檔收費(fèi)的費(fèi)率，這是做好房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)的基礎(chǔ)，也是我們?cè)谌粘９ぷ髦械幕疽蟆?/p>

　?。?）近幾年來的考試非常注重房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算題，如2001年的試題中有一道單項(xiàng)選擇題：甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一次性出租，租期三年，實(shí)際成交月租金500元。按國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費(fèi)用最高為（B）元。
　　A．250
　　B．500
　　C．750
　　D．1500

　　做此題必須了解原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》中的“房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取規(guī)定”，也就是最高可按一個(gè)月的成交租金，實(shí)際成交月租金500元，因此該房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收租賃代理費(fèi)用最高為500元。再如2005年的試題中有一道單項(xiàng)選擇題：某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬元，按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為（C）萬元。
　　A．1.60
　　B．3.00
　　C．4.25
　　D．5.00

　　依據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估“按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收”所確定的分檔收費(fèi)費(fèi)率，計(jì)算如下：100萬元×5‰+900×2.5‰+1000萬元×1.5‰=4.25（萬元）。

　　（4）同時(shí)，由于近幾年綜合分析題中基本沒有涉及本章內(nèi)容，而本章內(nèi)容也是特別易出綜合分析題，所以建議大家一定要進(jìn)行本章內(nèi)容的綜合分析題訓(xùn)練。

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