房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)
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中介內(nèi)幕之第二篇
如何利用信息的不對稱來嫌取更多的利潤？
首先說明一點：目前中介公司并沒有受到人們由其是眾多業(yè)主的尊重，但買賣三方所掌握的信息絕對不對稱。
中介公司的收入主要為交易傭金及評估費、研究策劃費等收入，做為三級市場以租售為主的，交易傭金占了收入的90%，去掉人力成本、鋪租、水電雜費、每月折舊、稅收、業(yè)務(wù)提成、宣傳費用等經(jīng)營成本后，就是中介公司的營業(yè)利潤。
商人經(jīng)商的目的是嫌取最大利潤，那么中介公司是如何實現(xiàn)利潤盡可能多的呢？在深圳有很多家中介老總白手起家，苦心經(jīng)營，取得不錯的業(yè)績，由一家地鋪發(fā)展成二家、三家、八家……還有很多的大牌代理公司在經(jīng)營上更是受到更多的的追捧！這些都是好的現(xiàn)像，是一個企業(yè)由成立到立足到發(fā)展所必經(jīng)的階段，簡單點說是正常、正當(dāng)經(jīng)營。我今天要談的是一些不是很“光彩”的事，事非黑白，自行評價：
【第一種：吃差價（非常敏感的話題）】
一般中介公司利用差價來嫌取利潤有兩種方式：
1、 低進(jìn)高出。用較低的價格自行買進(jìn)，然后再用高價賣出，并收取購房客戶的傭金。最常見的是中介公司自已多套購買單身公寓，然后再由業(yè)務(wù)員賣出，委托方是自已。比如松泉公寓、八卦嶺單身公寓及CRM/huaqiang/ target=_blank class=infotextkey>華強賽格工業(yè)區(qū)的單身公寓等。如果遇到業(yè)主急于出售的“筍盤“，業(yè)務(wù)員也會自行拿下，然后再轉(zhuǎn)手。許多有實力的中介公司都設(shè)有這種專門的收購部。有趣的是，很多中介公司的成立是因為自已有太多的物業(yè)，交給中介公司還要付傭金，還不如自已成立一家公司，來嫌別人的傭金。
2、 買空賣空。這種差價方式最為消費者痛恨，前幾年的報紙上對此討論得沸沸揚揚，某知名地產(chǎn)東門分行曾被媒體報道收取近十萬的差價。其實這種情況在中介公司是很普遍的。在前幾年中介公司對此各持一辭，有的反對但暗地里做，甚至?xí)诠ぷ鲿h上提倡，有的不發(fā)表意見，該吃的一分不少。某知名中介曾經(jīng)提倡“差價是中介公司的合理收入”，某港資公司也是在行內(nèi)出名的差價專家。
中介公司在收取差價的時候會盡量避免雙方見面，最好是與雙方都簽了公證過的獨家委托，更是方便辦理手續(xù)，一旦穿幫，會想好各種借口來迷惑雙方。不過這種情況現(xiàn)在少了很多。
【第二種：利用信息的不對稱，收取更多的費用】
1、 律師費，一般收500-800，其實是不用收的；
2、 評估費，一般收1000元，或根據(jù)評估額，其實300元就可以了
3、 保險費，保險費里面有太多文章了，在03年4月以前最為明顯。一般中介公司按全部收取，有的時候為了促進(jìn)成交，給打了6-9折，其實保險公司與中介公司之間是按4。5折來結(jié)算的，多交的全部歸中介公司與銀行經(jīng)辦人員所有。為了規(guī)范市場，避免惡性竟?fàn)帲?3年4月保險同業(yè)協(xié)會公布了統(tǒng)一的低利率（非常好的一項措施，對消費者最為實在），在這之后，市場越來越規(guī)范，但其實一般還是可以打8。5折的。
另外，很多按揭銀行為爭取更多的業(yè)務(wù)，推出免保險費的業(yè)務(wù)，但很多中介公司照收不誤，錢給了誰？
4、 按揭業(yè)務(wù)費。很多購房客戶發(fā)現(xiàn)在辦理手續(xù)過程中，要支付中介公司一筆按揭手續(xù)費。600-1000元不等，其實這筆錢中介公司收到以后，是全部分給按揭經(jīng)辦人員的，或按比例分配的，是完全可以免的。如果中介公司不同意（主要是按揭經(jīng)辦人員不同意），可以要求打折。行規(guī)是可以免的。
5、 各種過戶費，如電視初裝費（450）、煤氣開通費（850）等費用，金額較大，有的業(yè)主提出買方要返這筆費用，有的業(yè)主不要求返還。但在業(yè)主不要求返還的時候，你也可以要求下家支付，反正下家只與你發(fā)生關(guān)系，上家又不知道。
6、 處理家私家電。勸說業(yè)主留下家私家電，又勸說下家不要家私家電，從而據(jù)為已有，或變賣處理。
這其中的很多費用歸個人所有，有些記入個人業(yè)績，與提成一起發(fā)放。
【第三種：最有爭議的不良竟?fàn)帯?BR>
目前在中介公司中存在著很的跳單及跑單現(xiàn)像，買方通過甲公司看房，過又在乙公司以低傭金成交，或業(yè)務(wù)員私下里收取全額傭金，以私人名議辦理過戶手續(xù)，上述事件，誰之過？中介公司？業(yè)主？買方？市場？國情？還是留給大家討論吧！
首先說明一點：目前中介公司并沒有受到人們由其是眾多業(yè)主的尊重，但買賣三方所掌握的信息絕對不對稱。
中介公司的收入主要為交易傭金及評估費、研究策劃費等收入，做為三級市場以租售為主的，交易傭金占了收入的90%，去掉人力成本、鋪租、水電雜費、每月折舊、稅收、業(yè)務(wù)提成、宣傳費用等經(jīng)營成本后，就是中介公司的營業(yè)利潤。
商人經(jīng)商的目的是嫌取最大利潤，那么中介公司是如何實現(xiàn)利潤盡可能多的呢？在深圳有很多家中介老總白手起家，苦心經(jīng)營，取得不錯的業(yè)績，由一家地鋪發(fā)展成二家、三家、八家……還有很多的大牌代理公司在經(jīng)營上更是受到更多的的追捧！這些都是好的現(xiàn)像，是一個企業(yè)由成立到立足到發(fā)展所必經(jīng)的階段，簡單點說是正常、正當(dāng)經(jīng)營。我今天要談的是一些不是很“光彩”的事，事非黑白，自行評價：
【第一種：吃差價（非常敏感的話題）】
一般中介公司利用差價來嫌取利潤有兩種方式：
1、 低進(jìn)高出。用較低的價格自行買進(jìn)，然后再用高價賣出，并收取購房客戶的傭金。最常見的是中介公司自已多套購買單身公寓，然后再由業(yè)務(wù)員賣出，委托方是自已。比如松泉公寓、八卦嶺單身公寓及CRM/huaqiang/ target=_blank class=infotextkey>華強賽格工業(yè)區(qū)的單身公寓等。如果遇到業(yè)主急于出售的“筍盤“，業(yè)務(wù)員也會自行拿下，然后再轉(zhuǎn)手。許多有實力的中介公司都設(shè)有這種專門的收購部。有趣的是，很多中介公司的成立是因為自已有太多的物業(yè)，交給中介公司還要付傭金，還不如自已成立一家公司，來嫌別人的傭金。
2、 買空賣空。這種差價方式最為消費者痛恨，前幾年的報紙上對此討論得沸沸揚揚，某知名地產(chǎn)東門分行曾被媒體報道收取近十萬的差價。其實這種情況在中介公司是很普遍的。在前幾年中介公司對此各持一辭，有的反對但暗地里做，甚至?xí)诠ぷ鲿h上提倡，有的不發(fā)表意見，該吃的一分不少。某知名中介曾經(jīng)提倡“差價是中介公司的合理收入”，某港資公司也是在行內(nèi)出名的差價專家。
中介公司在收取差價的時候會盡量避免雙方見面，最好是與雙方都簽了公證過的獨家委托，更是方便辦理手續(xù)，一旦穿幫，會想好各種借口來迷惑雙方。不過這種情況現(xiàn)在少了很多。
【第二種：利用信息的不對稱，收取更多的費用】
1、 律師費，一般收500-800，其實是不用收的；
2、 評估費，一般收1000元，或根據(jù)評估額，其實300元就可以了
3、 保險費，保險費里面有太多文章了，在03年4月以前最為明顯。一般中介公司按全部收取，有的時候為了促進(jìn)成交，給打了6-9折，其實保險公司與中介公司之間是按4。5折來結(jié)算的，多交的全部歸中介公司與銀行經(jīng)辦人員所有。為了規(guī)范市場，避免惡性竟?fàn)帲?3年4月保險同業(yè)協(xié)會公布了統(tǒng)一的低利率（非常好的一項措施，對消費者最為實在），在這之后，市場越來越規(guī)范，但其實一般還是可以打8。5折的。
另外，很多按揭銀行為爭取更多的業(yè)務(wù)，推出免保險費的業(yè)務(wù)，但很多中介公司照收不誤，錢給了誰？
4、 按揭業(yè)務(wù)費。很多購房客戶發(fā)現(xiàn)在辦理手續(xù)過程中，要支付中介公司一筆按揭手續(xù)費。600-1000元不等，其實這筆錢中介公司收到以后，是全部分給按揭經(jīng)辦人員的，或按比例分配的，是完全可以免的。如果中介公司不同意（主要是按揭經(jīng)辦人員不同意），可以要求打折。行規(guī)是可以免的。
5、 各種過戶費，如電視初裝費（450）、煤氣開通費（850）等費用，金額較大，有的業(yè)主提出買方要返這筆費用，有的業(yè)主不要求返還。但在業(yè)主不要求返還的時候，你也可以要求下家支付，反正下家只與你發(fā)生關(guān)系，上家又不知道。
6、 處理家私家電。勸說業(yè)主留下家私家電，又勸說下家不要家私家電，從而據(jù)為已有，或變賣處理。
這其中的很多費用歸個人所有，有些記入個人業(yè)績，與提成一起發(fā)放。
【第三種：最有爭議的不良竟?fàn)帯?BR>
目前在中介公司中存在著很的跳單及跑單現(xiàn)像，買方通過甲公司看房，過又在乙公司以低傭金成交，或業(yè)務(wù)員私下里收取全額傭金，以私人名議辦理過戶手續(xù)，上述事件，誰之過？中介公司？業(yè)主？買方？市場？國情？還是留給大家討論吧！
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