房貸新政下，提前還貸購買二套房，劃不劃算

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        9月30日，房貸新政出臺，只要還清首套房貸就能首付三成買第二套，這讓不少有改善居住需求的市民燃起二次購房的希望。這也讓部分市民有了提前還貸的想法，以便在購買第二套房時可享受首套房的貸款政策。那么，問題來了，提前還貸購買第二套房，劃算嗎？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，其實“首套房待遇”不一定是你的菜，提前還貸是否適合你，要算清楚賬才知道。
　　
　　【提前還首套再貸二套   不一定劃算？】
　　
　　房貸還款分為等額本金(月還款額逐漸遞減)和等額本息(月還款額相同)兩種還款方式。其中，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果等額本息還款已經(jīng)到中期，此時再來提前還貸更多償還的是自己的本金，并不劃算。
　　
　　而等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。當(dāng)?shù)阮~本金的還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
　　
　　再有，如果之前是按七折或八五折利率貸款的，現(xiàn)在也不會有這么優(yōu)惠的利率了。
　　
　　【案例】
　　
　　一沈陽市民賀先生，2006年貸款購買首套住房，貸款總金額27萬元，貸款利率起初為基準(zhǔn)利率打8.5折，后被銀行下調(diào)至7折，貸款期限20年，還款方式為等額本息。目前，賀先生的還款期限還余12年，仍欠銀行本金約18萬元。
　　
　　賀先生還想買一套房用以改善居住狀況，他看好了一套總價約為90萬元的房子，想辦理20年期貸款。房貸新政出臺后，他向銀行咨詢得知有兩個貸款方案：1、把第一套房貸提前還上再買二套，首付是30%，利率最低為基準(zhǔn)利率打9.5折；2、不還第一套住房貸款，直接貸款購買第二套，首付是60%，利率最低為基準(zhǔn)利率上浮10%。
　　
　　●方案1
　　
　　總本金108萬元，現(xiàn)在支付現(xiàn)金45萬元，總貸款額63萬元，總利息47.27萬元。
　　
　　賀先生還上第一套房貸，需要給銀行18萬元現(xiàn)金。辦理第二套房貸時，需要支付27萬元現(xiàn)金作為首付款。賀先生一共要支付現(xiàn)金45萬元。
　　
　　辦理第二套房貸時，貸款金額為63萬元，分20年期償還，按目前銀行可以給出的最低9.5折利率（6.2225%）計算，采用等額本息還款法，20年后，何先生累計付給銀行本金63萬元、利息47.27萬元。
　　
　　●方案2
　　
　　總本金108萬元，現(xiàn)在支付現(xiàn)金54萬元，總貸款額54萬元，總利息38.83萬元。
　　
　　如果不還上第一套房貸，買第二套房子時按銀行現(xiàn)在二套房貸政策計算的話，現(xiàn)在，賀先生要支付銀行首付款現(xiàn)金54萬元。
　　
　　繼續(xù)還第一套房貸，期限還有12年，貸款本金18萬元，貸款利率為基準(zhǔn)利率打7折（4.585%）。12年后，共支付銀行本金18萬元、利息6.78萬元。
　　
　　還第二套房貸，期限20年，貸款本金36萬元，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%（7.205%）。20年后，共支付銀行本金36萬元、利息32.05萬元。
　　
　　兩套房貸，賀先生總計支付利息38.83萬元。
　　
　　●結(jié)論   如果賀先生按新房貸政策將首套房貸還清，再貸款購買二套房，未來需要多支付利息8.44萬元。
　　
　　曾享7折利率者
　　
　　并不都適合提前還貸
　　
　　理財專家提醒購房者，買二套房前，一定要計算一下提前還款是否恰當(dāng)，算兩種情況下需要支付的總利息，曾享7折利率優(yōu)惠的并不都適合提前還款。
　　
　　【打算提前還貸】
　　
　　要看合同約定
　　
　　如果，您經(jīng)過衡量決定要提前還貸，需要做哪些準(zhǔn)備工作呢？
　　
　　首先，請翻出您的貸款合同，仔細(xì)尋找“提前還款”的相關(guān)規(guī)定，通常貸款合同還會有一個專門的附件來約定相關(guān)事宜。那合同能夠告訴您什么呢？一般而言，銀行都會約定提前還款必須向抵押權(quán)人支付補償金(抵押權(quán)人就是指銀行)，不管是客戶經(jīng)理還是后臺審貸人員的相關(guān)勞動付出，加上一堆文件打印費等都要您“買單”。一句話概括，銀行為了您的這筆房貸業(yè)務(wù)付出了成本，但是提前還貸分分鐘讓銀行的預(yù)期盈利降低。所以“補償金”這一條在大多數(shù)的銀行合同里都會有規(guī)定。
　　
　　不過，這并不意味著提前還貸都需要給銀行付違約金。目前包括四大行在內(nèi)的多家銀行也有相應(yīng)的規(guī)定，期限多在一年，即一年之后提前還貸是不需要付給銀行任何違約金或者補償金的。
　　
　　其次，要了解銀行對提前還款的金額是否有最低規(guī)定。比如，有的要求不低于1萬元，有的要求是1萬元的整數(shù)倍。
　　
　　再次，有還款計劃的您，要盡早聯(lián)系您的貸款客戶經(jīng)理，了解詳細(xì)情況，甚至讓對方給出相應(yīng)的提前還貸計算公式。當(dāng)然，最主要的是通過您的客戶經(jīng)理向銀行提出提前還貸申請。不過，有些銀行已經(jīng)提供了“隨到隨還”服務(wù)，盡量便民，讓提前還貸變得更加輕松。
　　
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