勁爆：2014年房地產(chǎn)大事件回顧

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        年末了，2014年房地產(chǎn)市場也發(fā)生了翻天覆地的變化，下面房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)就對2014年房地產(chǎn)市場發(fā)生的大事件做了盤點，一起來看下。
　　
　　一、全面取消限購
　　
　　地產(chǎn)托市政策頻出，46個城市中目前僅剩5個城市未對限購進行松綁，其中包括四個一線城市和三亞。一線城市目前依然未取消限購政策，主要還在于一線城市的整體資源優(yōu)勢。但一線城市取消限購已經(jīng)上了日程表。原因如下：
　　
　　一線城市雖然集中了全國的資源優(yōu)勢，每年能夠吸引大量的外來人口進入，但一線城市依然會受到購買力因素的影響。目前一線城市房價高企，經(jīng)濟下行下的工資收入正在受到影響，其購買力與房價的差距水平越來越大，一線城市出現(xiàn)合理的房價回歸也是必然。而且目前一線城市的庫存規(guī)模也在不斷上升，地產(chǎn)市場的下行壓力，也是短期內(nèi)促使一線城市調(diào)整限購政策的主要因素。
　　
　　如果再從市場化的角度理解，一線城市取消限購也只是時間問題。中國正在逐漸退出對房地產(chǎn)市場的行政化調(diào)控，當前限購政策的解除就是政府去行政化調(diào)控的重要之舉。以這樣一個角度來看，一線城市的樓市調(diào)控去行政化在所難免。隨著后續(xù)房地產(chǎn)稅準備工作的就緒，稅收方式取代行政性的調(diào)控措施將是主方向。從大的方向看，限購全部取消是必然。
　　
　　按照目前地方主體稅種的可替代性，逐步減少地方政府對土地財政的依賴，房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種是目前中央制定和推進房地產(chǎn)稅的主要考量。隨著中國房地產(chǎn)市場的黃金時期過去，地方政府依靠土地財政的模式必然會面臨市場考驗。當住宅市場的土地需求規(guī)模下降，土地出讓金收入不再能夠滿足地方政府的財政收入，必然需要新的主體稅種來代替，房地產(chǎn)稅就是其一。
　　
　　根據(jù)目前國家制定的時間表，2017年將會實施房產(chǎn)稅。雖然目前對征收房產(chǎn)稅存在很大的法理爭議，但房產(chǎn)稅實施的大方向已經(jīng)確定。房產(chǎn)稅的實施將會更進一步確立房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)手段將由以往的行政化變?yōu)槭袌龌?，一線城市作為全國重要的房地產(chǎn)市場，限購全面取消，代之市場化調(diào)節(jié)。
　　
　　二、住建部：取消強制招標資質(zhì)審批放權
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設部召開全國建筑業(yè)改革發(fā)展暨工程質(zhì)量安全會議，下發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設部關于開展建筑業(yè)改革試點工作的通知》。
　　
　　1、關于建立統(tǒng)一開放的建筑市場問題
　　
　　要堅決消除市場壁壘，廢除各種不合理的規(guī)定和要求，堅決取締沒有法律法規(guī)依據(jù)的各類保證金。跨省承攬業(yè)務實行一次性網(wǎng)上備案，省級主管部門備案后通報各地市，不得再次備案。規(guī)范備案管理，加強事中事后監(jiān)管。
　　
　　2、關于提高建筑設計水平問題
　　
　　提出建筑設計要注重與優(yōu)秀文化的結合，系統(tǒng)挖掘地方建筑文化特質(zhì)，梳理有地域特色的建筑符號和建筑材料，創(chuàng)造性地運用到建筑設計中，要注重建筑設計與地域文化的協(xié)調(diào)，通過建筑空間布局、造型樣式、材質(zhì)色彩等，恰當?shù)乇磉_地域文化內(nèi)涵。要從“樹立設計企業(yè)創(chuàng)新主體觀念、提倡精品設計，加強建筑設計創(chuàng)新人才的培養(yǎng)，優(yōu)化建筑設計市場環(huán)境，積極探索大型公共建筑設計方案策和后評估制度”4個方面入手，提高建筑設計水平。
　　
　　3、關于工程招投標改革問題
　　
　　放開非國有資金投資項目必須招標的限制，賦予非國有投資業(yè)主自主招標決策權，允許其自主選擇是否進行招標發(fā)包、自主選擇是否進入有形市場交易。由項目業(yè)主對選擇的設計、施工等單位承擔相應的責任。另一方面，強化國有資金投資項目招投標監(jiān)管、加強對業(yè)主發(fā)包行為的監(jiān)管。審查其是否將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的單位。核查業(yè)主是否依法履行建設程序以及項目實施過程中的合同履約等行為。嚴格審查招標公告資質(zhì)條件，嚴禁建設單位設置明顯高于招標項目實際需要和脫離市場實際的不合理條件，以及以各種形式排斥或限制潛在投標人投標的條款。探索評標方法的改革，采取評定分離，改變以往評標專家對評標定標起決定性作用，突出業(yè)主定標權。
　　
　　4、關于行政審批制度改革問題
　　
　　新的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)標準正在征求意見，即將完成修訂?？偰繕耸牵汉喺艡?，逐步淡化行政審批。做好已有的企業(yè)資質(zhì)標準修訂工作，將進一步下放資質(zhì)審批權限、改進行政審批方式。在資質(zhì)類別設置方面，對于市場能自主選擇的，取消資質(zhì)類別設置，對業(yè)務范圍相近的資質(zhì)進行合并，同時簡化考核內(nèi)容，重企業(yè)、人員信用狀況、安全質(zhì)量等指標。一級建造師注冊和招標代理甲級資格認定的審批權將下放。建設工程企業(yè)的延續(xù)審查工作下放省級住建主管部門，下一步，將建立權責明晰的分級審查機制，將綜合指標和非注冊人員指標的審查委托省級建設主管部門實施。改進行政審批方式，優(yōu)化審批流程，推行電子化申報和審批。
　　
　　5、關于建筑市場誠信體系建設問題
　　
　　重點做好加快企業(yè)、人員、項目三大基礎數(shù)據(jù)庫建設、建立信用信息共享機制、加大信息公開力度、建立守信激勵和失信懲戒機制等工作。
　　
　　三、第一代大佬謝幕，地產(chǎn)黃金時代終結
　　
　　10月21日華遠地產(chǎn)發(fā)布公告，任志強的名字未能出現(xiàn)在新一屆董事候選人名單中。
　　
　　那個曾經(jīng)炮轟地產(chǎn)政策，揭露房價上漲根源，令許多人難堪、讓許多人憤怒但又擁有千萬粉絲的“房地產(chǎn)界最誠實的人”即將退休。一個地產(chǎn)人退休成為全行業(yè)的大新聞，在當今中國地產(chǎn)界恐怕已未有幾人了?！安惶R時務、不太顧全大局甚至不知趣、自以為是”都是別人給他的評價，但他是個誠實的人。??
　　
　　“房地產(chǎn)非暴利”、“對真正有錢的人來說房價還不夠高”、“工資在漲，GDP在漲，房價不漲就不對”、“房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房”、“房地產(chǎn)商需要囤地”，這些難聽卻真實的炮彈只有任大炮才轟的出來，轟得徹底。??
　　
　　然而，正如王石遠走、馮侖退出，曾經(jīng)揮斥方遒的地產(chǎn)大佬們接連淡出，但老任的卸任依舊讓人們唏噓。人們唏噓時代變遷，感嘆昔日的榮光，也是緬懷自己曾經(jīng)身處的、仗劍直行的地產(chǎn)江湖時代的落幕。當制度、資本、理性這些冰冷的關鍵詞旋即取代昔日地產(chǎn)江湖的酣暢風雨之時，地產(chǎn)正走出黃金時代，而時代的英雄、地產(chǎn)的傳奇也終將落幕。
　　
　　四、融創(chuàng)、綠城并購案，宋衛(wèi)平和孫宏斌走向決裂
　　
　　融創(chuàng)、綠城并購案從年中的歡天喜地，到年末宋衛(wèi)平回歸，看似皆大歡喜，實則兩敗俱傷。事與愿違的結局，地產(chǎn)界的“宮心斗”讓人再次感嘆地產(chǎn)人的不易。
　　
　　融創(chuàng)、綠城并購案半年發(fā)酵最終黯然收場
　　
　　?今年5月23日，綠城中國和融創(chuàng)中國在浙江杭州舉行發(fā)布會，宣布股權變更事宜。港交所因認定融創(chuàng)與中國綠城董事長宋衛(wèi)平為一致行動人，融創(chuàng)此番收購觸發(fā)了全面要約條件，或需出資100億元才能完成收購，當人們猜測收購無法進行時，融中國創(chuàng)控股有限公司董事長孫宏斌卻在8月25日的業(yè)績說明會上表明不會放棄收購。9月宋衛(wèi)平也放棄綠城，不惜3年內(nèi)借殼上市，舍棄綠城建藍城。
　　
　　?而在11月，事情開始急轉直下。11月6日，有媒體曝出宋衛(wèi)平要回綠城的消息，就連買賣協(xié)議的股東通函也推出到了11月月底，而之所以宋衛(wèi)平“反悔”是因為綠城的大批業(yè)主投訴。山雨欲來風滿樓，11月19日孫宏斌的大將田強被免去了綠城總經(jīng)理，此事一出，不僅讓并購案“懸而未決”也讓宋衛(wèi)平和孫宏斌兩人關系變得更加緊張。最終，在12月18日，持續(xù)發(fā)酵的并購案在雙方簽署終止收購協(xié)議中黯然落幕。
　　
　　?香港證監(jiān)會在并購案中扮演重要角色
　　
　　?宋衛(wèi)平和孫宏斌從一開始的兄弟相稱到綠城相爭到最后兩敗俱傷的決裂，讓人不禁發(fā)問：綠城和融創(chuàng)到底怎么了？香港證監(jiān)會在其中起著非常重要的作用，因為他們懷疑宋衛(wèi)平和孫宏斌是抱有一致行動人，所以一直沒有批準并購案。其次，在宋衛(wèi)平轉戰(zhàn)藍城時，綠城卻有大批業(yè)主投訴綠城品質(zhì)，并且綠城項目合作股東對現(xiàn)融創(chuàng)團隊銷售策略的異議，這讓宋衛(wèi)平大為光火。后者，才是宋衛(wèi)平想要回綠城的根本原因。領導層的更迭，本來就需要磨合，在銷售策略上有異議再正常不過。而所謂綠城質(zhì)量品質(zhì)問題卻有些含糊不清。這或許應該是一個時間節(jié)點的問題，而不是哪一個人的問題。綠城此前就因質(zhì)量問題而出現(xiàn)負面消息，如果開發(fā)商不從自身反思的角度出發(fā)，換任何一個人都會出現(xiàn)問題。
　　
　　?宋衛(wèi)平幾經(jīng)波折重新回到綠城，但是事件本身還沒有結束。宋衛(wèi)平在并購案上有失“誠信”，他自己也將面臨年底30億還款。綠城業(yè)績下滑、股價下跌，再加上宋衛(wèi)平50億的贖身費，注定了綠城在2014年最后的每一個夜晚都將是難熬之夜。雖然并購案以宋衛(wèi)平回歸綠城落幕，但是兩敗俱傷已成定局。
　　
　　五、中國時隔兩年再次全面降息
　　
　　時隔兩年之后，中國今日再次實施全面、非對稱性降息，一年期貸款基準利率和存款基準利率分別下調(diào)0.4個百分點和0.25個百分點，同時，存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。
　　
　　專家表示，當前中國經(jīng)濟面臨較大下行壓力，實體經(jīng)濟面臨融資難、融資貴難題，此次全面、非對稱性降息有助于降低企業(yè)融資成本，緩解企業(yè)融資貴困境，同時也將減輕“月供族”還貸壓力，刺激樓市回暖，進而穩(wěn)定經(jīng)濟增長。
　　
　　六、綠地與萬科老大之爭
　　
　　自2005年以來，萬科在全國房企銷售金額第一的王座上一坐就是9年，成為獨霸中國房地產(chǎn)江湖的王者。期間雖有后來者想超越、終結萬科的王者地位，但最終笑到最后的還是萬科，追趕者神話破滅。
　　
　　多年身居寶座，養(yǎng)成了萬科睥睨天下的脾氣。有萬科內(nèi)部人士稱，這么多年來，每年都有房企稱要超越萬科，結果每年只是“放空炮”，萬科的王座這么多年來一直坐得穩(wěn)穩(wěn)的。
　　
　　2014年，萬科的王者地位終于遭遇強敵挑戰(zhàn)。在今年前十一個月的較量中，去年的“榜眼”綠地略壓萬科一頭。億翰智庫公布的數(shù)據(jù)顯示，綠地前十一個月的銷售金額比萬科多了7億元。
　　
　　但這只是今年前十一個月的數(shù)據(jù)，離全年銷售“王座”的爭奪還有最后一個月的時間，還有最后1公里的競爭。在最后1公里的競爭里，是萬科成功翻盤維護王者寶座，還是綠地力壓萬科成為新科王者？這是2014年中國樓市最后的焦點。
　　
　　七、中介將重新洗牌
　　
　　2014是中介服務行業(yè)的變革年，從中介機構共同抵制搜房、安居客等開始，傳統(tǒng)中介模式2014年受到巨大挑戰(zhàn)。
　　
　　搜房入股世聯(lián)行和合富輝煌，并且從媒體平臺轉型中介銷售；易居中國互聯(lián)網(wǎng)化，包括樂居上市，推出了實惠、房價點評網(wǎng)、房金所等；
　　
　　另外還有聲稱要消滅中介的平安好房開始做地產(chǎn)金融，房多多挖來萬科肖莉，鏈家傭金比例升到70%全國開店，我愛我家降傭讓利等等。
　　
　　八、32家上市公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)爭4萬億蛋糕
　　
　　據(jù)統(tǒng)計，近一、兩年時間里至少有32家上市公司宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險資紛紛高調(diào)宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進入。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。
　　
　　近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險資紛紛高調(diào)宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進入。據(jù)統(tǒng)計，近兩年時間里，至少有32家上市公司宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
　　
　　據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。通過長達1個月時間的走訪調(diào)查了解到，盡管國內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目進入正式運營階段，但相比海外成熟市場，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可謂“小荷才露尖尖角”。
　　
　　九、2014房地產(chǎn)意料之外的“地王年”
　　
　　從地王出現(xiàn)的時間來看，呈現(xiàn)首尾兩頭翹的格局。年初市場延續(xù)之前火熱的態(tài)勢，房企拿地勁頭也十足，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王等等，一石激起千層浪，賺足了眼球。但沒想到的是，3月底自杭州爆發(fā)降價潮，整體市場進入調(diào)整期，土地市場也隨之降溫。房企拿地也愈發(fā)謹慎，底價成交、甚至流拍現(xiàn)象也開始頻頻出現(xiàn)，其中不乏“準地王“流拍，如北京孫河的兩幅地塊。但是就在大家以為2014年就這樣不咸不淡的過了的時候，“930”房貸新政、降息等一系列利好政策的發(fā)布，為樓市注入了一劑強心針，企業(yè)銷售情況也逐漸轉好，對未來市場的預期開始出現(xiàn)轉變，拿地意愿也自然增加。加上政府年底推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)在一二線城市的補倉需求強烈，于是又引發(fā)了今年新一輪的“地王潮”。11月以來有3幅地塊位列全國總價前十、4幅地塊位列單價前十地塊榜單，就是最好的證明。
　　
　　從拿地王的企業(yè)來看，國企可以說是一馬當先。從今年總價和單價前十的地王來看，國企在弱市下的優(yōu)勢明顯，資金雄厚，拿地也更有底氣。總價前十的地王有六幅是國企拿的，兩幅是企業(yè)聯(lián)合拿的，當中也不乏國企的影子，如中民投聯(lián)合體拿下的董家渡全國總價地王。單價前十的地王中國企比例也不低，此外一些民營企業(yè)、外資企業(yè)出于對一線城市核心區(qū)域地塊的看好以及補倉需求，也比較積極進取，如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區(qū)區(qū)域地王。
　　
　　從入榜門檻來看，有所降低，但榜首地塊均高于去年。TOP10門檻雖較去年有所回落，但也依然處于高位，將“漲易跌難”的土地市場現(xiàn)狀反映的淋漓盡致。盡管二三季度的土地市場表現(xiàn)低迷，卻并沒有影響優(yōu)質(zhì)地塊的競爭力，真所謂“地段！地段！還是地段！”。其中“好地段”的上海董家渡地塊以248.5億元的總價刷新去年上海徐家匯項目地塊創(chuàng)下的217.7億元的記錄，成為新的全國地王NO.1。另一“絕版地塊”北京西城區(qū)華嘉胡同地塊則成為單價、每畝地價雙料地王，以63377元/平米的樓板價（剔除配建則為95311元/平米）和2.4億元的每畝地價“冠壓群芳”。
　　
　　十、萬達將成為國內(nèi)市值最高的房產(chǎn)開發(fā)商
　　
　　萬達商業(yè)地產(chǎn)香港上市后將成為國內(nèi)市值最高的房地產(chǎn)開發(fā)商，王健林家族這塊財富或?qū)⑦_950億元。萬達商業(yè)地產(chǎn)計劃于12月23日開盤，每股最高49.6港元，集資規(guī)模300億港元。根據(jù)招股說明，王健林家族直接、間接持有萬達商業(yè)地產(chǎn)62.7%股份；上市后，將被稀釋到53%。
　　
　　萬達院線深圳上市后，王健林家族這塊財富應該能達到130億元。根據(jù)招股書，萬達院線本次公開發(fā)行股票不超過6000萬股，募集資金20億元。上市前，王健林家族持股68%。除了萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線兩個上市公司，王健林家族還擁有紐交所上市公司美國院線AMC約80%股份，價值120億元。